温州楼市“新趋向”逐个评

　　新趋向01

　　拿地到开盘最快8个月

　　某项目去年下旬才拿地，今年中上旬就开盘了，算起来前后时间还不到10个月。今年上半年，楼市这类新闻越来越多，听到这类消息还有所吃惊，但类似新盘接踵上市，这才知道快速开发已经成为一股潮流。

　　在2012年之前，绝大多数房开从拿地到产品面世，往往需要2~3年的“漫长”周期，这样的时间进度一直是业内共识。从去年开始，温州拍出了几宗宅地，到今年上半年几乎都已经上市，从拿地到开盘，最快的仅需要8个月，在这其中不仅有外来房企大鳄也有本土开发商。

　　在这方面，中梁等本土房开是行业先行者，快速开发一直是其杀手锏之一。在今年特殊市场背景下，精准拿地、精准设计、精准销售，快速回笼资金等继续快速开发模式，已经成为市场潮流。

　　“几年前，土地升值速度较快，不少开发商竞得了土地，搁置几年再开发，土地升值获利可能会高于房子销售获利。”有业内人士表示，但从今年开始情况发生了变化，首先是地块在价值回归，例如瓯海中心区前几年楼面价一直稳定在每平方米万元左右，去年则普遍调整到每平方米7000元左右。另外，融资成本上升，也促使房开必须通过快速开发、快速回笼资金来解决。

　　新趋向02

　　100平方米房销售上升

　　温州天浩置业的市场研究员向洋对于改善户型越卖越热这一市场变化，体会深刻。他手中有一份近3年来,温州一二手房的户型销售情况，可以看到90平方米以下纯刚需户型已从2年前的54%下滑到现在的不到48%，100平方米左右户型的销售比例提升最快，已经超过30%，再大的户型近3年来则变化不大.

　　“虽然市场参与者已经感觉到变化，但上半年的统计还是让我们大吃一惊，毕竟一个小数点的变化就涉及到成百上千套房源，这很说明市场趋势已经发生了一定变化。”向洋称。

　　另据业内人士表示，去年和前年都是刚需市场的爆发年，90平方米户型上市多,卖得也火,有时候部分项目的小户型需求者会占到压倒性的7~8成，开发商也往往把这类产品价格定得比较低，但作为一种走量的户型,在品质和单价上的优势并不十分突出，因此并不具有热销的持续性。

　　“在今年上半年，多数房开也敏锐感受到这一市场变化，力推改善性房源，价格还有所下调,另外，100~140平方米的户型在实际使用上也确实比较居家,一批优质改善性房源值得考虑购买。”业内人士建议。

　　新趋向03

　　存量“压箱底”房源常面世

　　“鹿城路某楼盘，开盘都已经好多年了，最近又有10套‘楼王’房源拿出来销售，价格不是很高，而且已经是现房销售，相当划算。”市民张先生看房数月，最近又对频频上市的存量房兴趣浓郁。

　　据不完全统计，温州目前在售项目达10个以上，除一部分为全新盘上市外，存量房在其中占了相当大一部分比例。来自市住建委房管局网上售房系统的数据显示，截至6月30日，尽管众多新盘热销，但市区新房库存量(上市未售)仍达90.53万平方米，较年初的83.67万平方米增加了6.86万平方米。

　　“在这批存量房中，有部分是之前房开精心保留的‘压箱底房源’，由于近期新房销售情况较好就拿出来销售，但总体来说价格并没有比新房高太多，但往往一批次的数量并不多，对部分购房者很有吸引力,”向洋称。

　　为何会突然出现这批房源？有业内人士表示，今年上半年陆续上市许多存量房甚至是已经盖好结顶的现房或准现房，这在以往是不常见的。究其原因，大概近一两年楼市上市量颇多，累积了不少房源，因而房开趁现在楼市向好集中上市。

　　向洋也认为，前几年属于商品房销售的粗放时期，那时候定价成功和失败不容易被市场检验，久而久之就逐步剩下了不少存量房，但其中部分高性价比的现房值得购买。

　　存量房解析：

　　相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。