市场氛围发酵 房开调整开发计划

　　新“国五条”的影响还在深入，而二手房市场交易正如火如荼，无论是刚需，还是改善，买房，还是卖房，都希望能在政策落地前，完成交易，避开20%的所得税。据市房屋登记中心相关人士介绍，从上周三开始，市房屋登记中心每天接到二手房产权交易、房屋产权变更、房屋抵押登记等各种单件达900来件，除了每天固定的200余件二手房交易登记外，其余的都可能在下一阶段进入到二手房市场流转。

　　与此同时，商品房销售开始回升。据了解，市房屋产权登记中心，现在每天接到的商品房销售合同登记量也在逐步上升，且数据时时在变动。业内人士预测，等政策真正落地后，部分二手房交易将转向一手房市场，市场氛正在发酵。

　　新盘或将在4月后集中面市

　　新政将至，此前楼市供应计划受到强烈影响，令众多开发商都对4月抱有较高的期望值。据天浩置业提供的数据显示，目前市区有包括龙霞地块的同人欣园、瓯海区南湖地段D-5-04a地块的国宾1号、瓯海茶山街道中心区6-a地块的京都府、核心片区瓯海中新单元D-10-02号地段的中央城及瑶溪南居住区E-09地块的凤凰城五个楼盘的605670平方米住宅面积中的137459.3平方米待开楼盘。

　　目前已经符合开盘条件的项目有江前村三产安置地块的理想家苑、划龙桥村三产安置地块的深蓝国际、龙湾状元三郎桥村三产留地地块的公园一号、瑶溪南居住区D-11地块的瑶溪金御湾、龙湾城市中心区A-16地块的海棠湾、龙湾城市中心区A-02、A-09地块的龙湾花园及瓯海区南湖地段D-3-03号地块的国宾1号8项目共计561010.46平方米，其中待开的住宅面积达382758.88平方米。

　　蒲州上庄村三产安置留地地块的金域湾、绣山街道巨一村、横渎村三产楼盘鹿城一品、瓯海区潘桥街道桐岭村的华星蓝庭、天盛地块的鹿城广场(综合体)、瓯海中心区中心单元A-04地块的公馆1号、江滨路鹿城段18、19号地块的时代滨江及南湖E-1-10地块的万象城，这7个楼盘都将会在未来择机面市。

　　据温州商品房网上销售系统显示，3月至今，市区无一楼盘开盘面市。

　　好望角房产营销机构副总经理陈德赚表示，一些楼盘去年底赶进度，后来因为进度跟不上，加上去年底楼市交易一直比较好，开发商就比较放心到今年来推。新政出来之后，估计开发商会加快推盘节奏，赶在新政落地后，进入市场销售。

　　据介绍，中梁地产已于日前将旗下的国宾1号的“先生的别墅”与瓯海中心区的公馆1号项目进行了联动，开始了一对一的询价活动。而置信广场也于3月17日发布了“行政会馆”的户型。而由瓯海房开开发的国际华府、新中梁的桃花岛项目及由万科与中梁地产合作开发的南仙地块等多个楼盘都在赶进度、赶节奏，期望在4月面世。

　　陈德赚表示，此次的新“国五条”表面上是调控楼市，实际上是更多是为市场的发展提供方向，算是利好新房市场。而本次最受关注的是出售自有住房需征20%差价的所得税，明显将加重二手房转让环节的税费负担，虽对投资投机性购房有一定的抑制作用，若这项政策实施的话，短期内或造成二手房报价的上升，并缩小新房跟二手房价格的差距，进而促使买家转向新房市场，重挫二手房交易。“从这个层面来看，新政利好新房市场，减少发展商的库存压力。”

　　低总价小户型或成一手房主力

　　二手房市场交易火爆，部分二手房中介一天便能成交五六套房子，但随着市场的发酵，各种风声传闻不断，楼市新政的不确定性也影响着开发商的推盘计划。

　　据介绍，从2012年年中开始，市中心针对刚需的小户型低总价的房源就开始出现了短缺的局面，快速的成交，使得刚需产品的库存迅速下降。在供求关系的影响下，刚需项目的优惠幅度降低，而部分改善型需求在刚需的爆发刺激下，开始进入市场，寻找购房机会。

　　去年下半年开始，部分楼盘开始酝酿新的开发计划，集中精力研发90~120平方米户型的舒适居住功能。“无可置疑，目前市场上真正的改善型需求，特别是首次改善需求一般都是先卖房，再换房。而新‘国五条’调控则加大了房产流通环节的成本，加大了二套房、三套房的购置成本，压制了部分改善需求。”

　　现在，部分房开推翻了年前以90~120平方米的改善户型为主的计划，加大了刚性需求的户型。

　　三角洲房产营销机构总经理陈好认为，此次新政中最令人瞩目的莫过于缴纳20%的差额所得税，而对一手房市场影响最深远的是二套首付的比例问题。随着限购令的严格执行，二套首付比例及利率的变化影响，部分楼盘将会调整新开楼盘的户型结构，“无论是90/70政策，还是20%差额所得税的执行，政策一直支持开发商开发刚需户型，此次的细则把优先贷款作为鼓励建中小面积住宅的条件，这算是在支持一手市场的健康发展。”

　　面对市场变化，行业人士一致表示，只要控制面积，控制总价，温州楼市还是能激发出新的购房群体，特别是刚需群体。但从新增供应的结构分析来看，刚需产品仍处于供应紧张和库存结构失衡的状态。

　　陈好表示，目前市场开发商一定会着眼于当前市场、政策还有银根条件，更多地选择市场接受度高的小户型低总价的产品，尤其是在市中心，这一情况会更加明显。

　　行业人士认为，调控政策不能一刀切，需要依城市供求关系的不同而不同，依供应结构的不同而不同，同时更需要细化和对症下药，否则可能会误伤了正当需求的购房者。

　　陈好预计，新“国五条”的温州执行细则应该会在4月中旬真正落地，新政对于购房者的入市必然会产生一定的影响，部分开发商还是会根据自身情况推出一定的相应的产品迎合市场，以控制总价的手法，来换取市场交易量，保证足够的现金流。

　　随着可选择性的增加，以及新政的影响，有需求的购房者也会陆续进入一手房市场选择购房，未来房产市场中一手房交易量一定幅度内可能会上升。

　　政策收紧，对于现有市场的交易双方心理预期构成了新一轮“蜕变”，市场走势的平稳还有待各方进一步磨合。“在当前政策环境下，对于开发商来讲，即将入市的新盘将以更加谨慎的态度制定定价策略。”陈德赚表示。