在豪宅沉陷、投资需求被压制背景下，2012年市区楼市开始的中小户型回归潮，将在2013年表现得更为明显。来自市场的信息显示，2013年市区楼市即将上市的楼盘，其主力户型大部分定位在85至150平方米之间，户型功能更注重实用。
产品户型市场回归实用
在2011年之前，市区楼市由于受投资需求和开发商利益最大化等多种因素驱动，市区大部分上市楼盘的主力户型都定位超大型。开发商竞相走“豪宅”路线，以致那时业内开玩笑称“温州房子200平方米不算大，300平方米一箩筐，400平方米一大把，600平方米整把抓”，全平层360度景观房、大跃层、洋房、排屋等户型所占比重之高，更是成了国内地产界的一景。
但由于受我市民间借贷问题与楼市多重调控政策影响，这些豪宅出现了大面积滞销。为了改变被动局面，从2012年开始，市区开发商及时调整产品供应策略，转为主推90平方米以下的中小户型，向刚需抛出“橄榄枝”。以致2012年市区上市的16个新项目中，绝大部分楼盘均是以刚需户型为主，个别楼盘甚至全部房源都定位成中小户型。
如果说去年类似中梁国宾1号、滨江首府、万科龙湾花园、绿城海棠湾、京都府、国际豪庭等楼盘大多以小高层、高层加洋房为主流设计外，2013年市区即将上市的新盘定位则更为彻底，中小户型成主流将愈发明显。据启源整合房产机构提供调查数据显示，2013年将供应市场的公馆1号，其主力户型是88-143平方米，国宾1号四期、红旗医院地块、万科龙湾花园四期、海棠湾五期和生态园南仙花苑地块等楼盘，其主力户型大多定位在85-150平方米之间，个别楼盘90平方米以下户型甚至占了全部。
启源整合房产机构研究报告认为，经过多年来的市场调控，目前市场上投资型购房已基本消失，二次或三次改善性需求也由于限购等原因，短时间内难出手购买，目前市场只有刚需和首次改善性需求是主力，所以今年开发商看到这个趋势，供应产品将更加契合市场，通过降低户型面积来降低总价，特别是在户型功能上更注重实用与舒适性并重，空间上将尽量减少浪费，产品户型将成为竞争的主要砝码。
供应结构将日益多元化
温州大学房地产研究所提供的报告显示，2012年，房地产商都在积极转变营销策略，通过调整产品户型和推盘方式进行差异化的运作，避免同质化竞争，从而扩大成交量。温州多个在售项目通过灵活调整产品户型形态，在不同阶段主推不同类型产品，销售业绩均有所提升。
该报告认为，2013年温州市区将有近20个项目择机上市，总供应量达到100多万平方米，其中住宅项目70多万平方米，商业近30万平方米。加上去年的库存量，2013年，市区将有160万平方米的住宅待售，市场压力不可谓不大。同时，该报告认为，2013年温州楼市将一改2011年之前的产品结构单一的局面，改善性需求、刚性需求、养生度假和商业地产将一起形成新的住房供应体系。
天浩置业总经理陈鸿认为，去年市区多个所谓的豪宅项目滞销，其主要原因是当初产品套型定位偏大，出现“购房者不能吃和吃不消”现象。曾经开发商的“非豪宅不做”，到后来很多开发商“邯郸学步”，不管自己项目所处的地段有没有优势，周围有没有资源配套优势，都一味将项目定位成“豪宅”，以致前些年市场出现很多的超大户型。而当市场由卖方转为买方市场后，自然被市场所抛弃，最后这些产品只能通过拆改的方式销售。
“投资驱动和老高等类似购房者曾在一段时间误导了市场，以致多年形成的畸形市场最后到了不得不改变的局面。”陈鸿说，套型合理回归将成为今后市场的主流，因为经过前两年的市场整合，更进一步证明了产品户型不是越大越好，而是越符合市场需求越好。记者冯章国
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