以价换量 挺进2013

　　瞬息万变，这个词用在温州楼市2013开年的行情上怕是再贴切不过了。

　　2013的楼市犹如战场，硝烟弥漫，行情在变，政策在变，房开商的脚步也在变。2013伊始，土地市场就发出了强烈的信号，温州生态园南仙花苑A-2

　　地块和滨江商务区桃花岛片区T04-02B等9个地块近期挂牌出让，拉开了新一轮的市场竞争。

　　“土地市场的放量对于房开商来说是一个补仓、建仓的好机会，只有不断地滚动开发才能形成丰富的现金流，缓和房开商的资金压力。”三角洲地产营销机构副总经理陈好表示。而为了在这一轮竞争中取得主动权，很多房开商开始加大优惠措施，继续以价换量，回笼资金。本报记者陈欣欣

　　以价换量

　　众楼盘

　　营销活动不断

　　从去年年底开始的价格战一直蔓延到了2013年的开年，春节前市区众多楼盘推广活动全面爆发，为了冲量，在售楼盘与即将上市楼盘不断推出优惠措施，价格战进入肉搏阶段。

　　而最为激烈的莫过于万科·龙湾花园13800元/平方米起价，同时推出了五重优惠信息，价格从一期精装均价29500元/平方米到二期的均价21000元/平方米，直接对龙湾中心区的楼盘形成了价格空间挤压，即将上市的绿城·海棠湾四期、瑶溪·新天地等项目闻讯后纷纷改变销售策略，推出优惠措施。

　　在万科·龙湾花园开盘后，瑶溪新天地以准现房的形式，一次性付款直接将价格定在了10900~13900元/平方米之间，而金御湾家园主力户型在89~164平方米之间的情况下，推出了总价99万元起的优惠措施，起价折合单价11000元/平方米。房开商的推盘诚意在市场上得到良好的反响。据统计，今年1月份前半个月，我市一手房成交量达到1652套，日均成交量突破百套，环比2012年12月份的1100套，增长了50.1%。我市已经连续八个月突破千套交易量，楼市运行稳定。

　　在某楼盘售楼现场，一位王先生正带着女友兴致勃勃地参观样板房，“我们计划买房结婚，但是购房资金有限，房子看了大半年了还没有定下来，听说近期房开商活动比较多，就过来看看如果价格合适的话，就定下来。”

　　好望角房产营销机构副总经理陈德赚表示，以婚房、学区房为主的刚性需求仍然是支撑楼市交易量的焦点，是房开商抢夺销售的重点，在这一轮的以价换量的销售争夺战中，小户型为主的项目会控制总价，而那些投放市场已久的改善型项目则会在单价方面做一些调整与控制。

　　刚需放量

　　改善型需求悄然登场

　　在这一波以刚性需求为主的价格战里，一些改善型楼盘也开始入场吆喝，公园大地23800元/平方米起价，君庭领墅1.8万元/平方米起，曾经沉寂一时的改善型楼盘开始登场。

　　陈好表示，受小户型楼盘刚性需求快速去化波潮的影响，一些未被刚性需求所接受的楼盘开始调整户型结构，重新入市，而在这一波市场销售高峰期中，受刚性需求量不断放大的影响，市场价格趋于稳定，一些初次改善买房或再次改善买房的需求进入市场开始买房。

　　为了吸引改善型购房群体，许多房开商也开始改变营销策略，调整结构，突出自身产品亮点。据介绍，公园大地在保证户型功能结构完整的基础上，将原有的270平方米的户型分拆成了180平方米的户型，降低总价，贴近市场需求，引起了许多购房者的关注。中梁·国宾1号则推出“大码”户型，推出的138平方米户型能够打造五房两厅两卫，万科·龙湾花园也悄然增加了170平方米等中大户型房源，君庭领墅则主打低密度改善型住宅概念，推出的170平方米户型仅仅涉及了三房户型，户户水景相当抢人眼球。

　　行业人士表示，在这一轮以价换量的销售中，改善型需求的入市，交易的放大能夯实温州楼市的稳定性，提振楼市信心。

　　品牌房开商拿地

　　竞争趋于激烈

　　在房开商不断以价换量回笼资金的同时，土地市场竞争激烈。

　　据市公共资源交易中心的数据显示，温州生态园南仙花苑A-2地块和滨江商务区桃花岛片区T04-02B两地块，每平方米楼面起始价分别为11000元和8000元。较往年同区域地块价格有了比较大幅度的下滑。据行业人士表示，中梁地产、新中梁地产、京都房开等品牌房开在2013年的土地市场上表现抢眼，拿地意愿强烈。

　　“这一轮的土地出让计划，对于很多房开商来说是一个拿地的机会，对于温州楼市来说无疑是一轮洗牌。”陈德赚表示，在调控政策的引导下，温州楼市经历了前所未有的下滑期，特别是2012年下半年，不少开发企业遭遇产品供应过于雷同，供应阶段集中，房开操盘资金紧张等困难，许多房开都是涉险过关，在这一轮土地竞争中，他们将会重新审视自身企业的发展，而品牌房开商则会通过滚动开发，加快资金流来实现开发利润。

　　而陈好则表示，在土地供应价格走低的情况下，“前一轮的投入+产品+快速去化”形成的操盘新理念让很多投资商看到了房地产行业的新机遇，他们或许会加大对房地产市场的投入，参与到新的土地竞争中去，而部分在外温商也将会是这一波土地竞争的主力，“许多在外温商拥有丰富的现金流与优质的开发资源，在土地价格走低的情况下，他们或许将会成为最有利的竞争者”。

　　不过陈好认为，尽管土地竞买加剧，开发商对于未来房价走势预期并未盲目向上，拿地价格将会处在走平或者微涨的尺度。溢价率的走高，更多是开发企业对开发收益降低的忍耐，而非未来房价走高的信号。