上周，关于住房保障政策的调整终于有了确切的说法，6月7日北京市建委出台了《北京市经济适用房管理办法(试行)》征求意见稿(以下简称《意见稿》)，禁止私下出让、出租、拥有北京5年户口以上才可以申请等严厉措施可能即将成为硬性规定，此政策的出台表明北京市构建新的住房保障体制的决心和进一步落实国六条的强硬态 度，但是和当初国六条出台时导致市场供应不足而抬高房价一样，这次北京市修改住房保障政策也在一定程度上影响到了房价。
新政将抬高小户型价格
自从去年建设部等九部委在《关于调控住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出，90平方米的中小户型必须占到项目的70%这一规定后，中小户型成为了这一年来曝光率最高的词，也深刻地影响其他的政策。
在上周出台的《意见稿》中，规定了北京市政府可以采取在市场上收购二手房的方式来增加经济适用房供应量，且政策还明确规定，对于收购二手房用于经济适用房住房的，要按小户型、满足基本住房需求的原则收购。对此，链家地产的专业人士认为，一旦政府按照市场价来大量收购中小户型，那么势必会造成当前市场上小户型房产的供求矛盾加剧，这在一定程度上会提升小户型的房价。
来自中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，今年第一季度开盘入市楼盘93个，其中平均待售面积为100平方米以下的中小户型楼盘有30个，占开盘总量的32%。第一季度入市的30个楼盘合计供应10751套新房，到目前为止销售了6367套新房，销售率达到59%。其中20个单价在万元以下的楼盘，供应新房5060套，销售3136套，销售率达到62%，其中阿尔法社区、新城阳光等价位较低的楼盘已经售罄，同时推出近3000套房源的茶贸国际中心，到目前也已售出60%左右。
同时，记者从北京房地产交易管理网了解到，截至目前，4月份已获得预售许可证的楼盘共13个，其中只有4月7日开盘的苹果派后期为中小户型，供应新房182套，占总量的8%，而在开盘后短短10天已经售出近100套，销售率达53%。
由此可见，北京市场为数不多的中小户型已经成为大部分中等偏高收入者购买住房的首选，但是今后政府如果以市场身份来参与购买小户型，势必造成小户型价格的上涨。
二手房供应量将减少
有数据显示统计，目前二手经济适用房在北京市二手房总量中的比例在5%左右，由于其位置比较优越、价格相对低廉，一直是二手房交易中比较抢手的类型。但在此次《意见稿》中规定，“经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房保障管理部门申请回购。回购价格按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合重新确定，回购的房屋重新纳入保障住房供应体系。”也就意味着今后经济适用房将从二手房市场中消失。“我爱我家”认为，回购政策执行后北京二手房供应量将减少5%，这对于房源紧缺的北京二手房市场无疑是雪上加霜。所以，政府当前应该想方设法努力增加二手房房源的有效供给，从而起到促进交易、平抑房价的作用。
其实，早在2006年出台的《北京住房建设规划(2006-2010)》中，就已经提出了经济适用房再上市时将采取“内循环”的方式，但是，在当时只是说探索建立这样的政府回购内循环模式，并没有很明确地说一定采取内循环方式；而此次《征求意见稿》中，已经明确了经济适用房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合重新确定，从而正式明确了经济适用房的回购政策，并且也明确了回购的价格模式。
“链家地产”认为，政府采取经济适用房的回购，在一定程度上可以挤出其“假性”需求者，让经济适用房真正成为中低收入家庭的住房需求。同时，在此次政策中，还明确了在该办法实施前已售出的经济适用房再上市交易仍然按照原有规定执行，这就意味着对于现有的存量经济适用房来说，在未来市场将变得更加稀缺，在当前价格持续上涨的情况下，从某种程度上也会让部分业主增强惜售的心理。
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新政出台经适房出售
房源增长13.6%
《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(以下简称《办法》)在6月7日于网上发布后，京城不少房地产中介公司接到的关于经济适用房的咨询电话比以往翻了两番。据了解，消费者关心的除了目前经济适用房交易政策以及缴纳税费的问题外，还包括政府回购经济适用房的范围和政策细则。据千万家统计资料显示，在《办法》公布之后，可再上市的经济适用房价格有了轻微的回落，下滑了1.02%，挂牌出售的房源量却增长了13.6%。
据千万家统计资料显示，目前北京市50个已出售的经济适用房项目中，未满5年的经济适用房占比60%。其中，朝阳、海淀、昌平、丰台4个区集中了经济适用房绝大多数的项目；而满5年的经济适用房中，已销售再上市的房屋占比15%，仍属于较少的一部分。业内人士建议，尽管经济适用房项目的再上市价格大多参考周边区域的房屋价格而定，售出后可以获取相对的利益。但对于那些不急于出售的业主完全可以将没有被限制租售的经济适用房以租代售，待5年期满后再以市价出售，以获得长期利益回报。
