今年楼市大片刚需成绝对主角

　　许日尤摄

　　2012年已经走向尾声，从观望情绪充斥的年初，到筑底企稳的年末，刚需一族的崛起，无疑成为了支撑市场的中坚力量。各大开发商也积极调整产品结构，开始将刚需和改善型需求产品作为主要回笼资金的利器。刚需，成了今年楼市大片的绝对主角。

　　刚需为王

　　楼市调控之下，在投资需求被抑制的前提下，刚需无疑已经是开发商的“救命稻草”。我市开发商悄然转变营销思路和推盘策略，主推90平方米以下的中小户型。

　　今年1月份，万科龙湾花园就推出了主打90平方米的刚需房，受到了市场的极大关注，随后绿城海棠湾、凤凰城、中梁国宾一号等楼盘推出中小户型房源，占据了市场的绝对份额，成了今年最畅销的户型。“事实上，一直以来，刚需都是温州市场上的主力购房者。”朗兆房产专业机构董事长叶维坚说，“只是往年没有这么多的中小户型上市，今年众开发商抢滩刚需市场，使得刚需大量释放。”

　　以价换量

　　3月22日，中瑞星河湾发布降价公示，降价幅度在30%至40%之间。3月25日，绿城海棠湾产品发布会上公布了海棠湾项目成本，公布起价为18800元/平方米......不到一个星期，降价、成本价等信息充斥着温州楼市。

　　好望角房产策划公司副总经理陈德赚表示：“随着调控的深入，资金紧缺，库存攀升，楼市调控政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。为回笼资金，降低库存，开发商开始以价换量，促销打折不断。”

　　据温州大学房地产研究所提供的数据显示，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元，幅度达23%。今年前11个月温州市区商品住房销售面积57.16万平方米，较去年同期相比，增加了47.88万平方米，幅度达515.95%。产品结构和产品价格的理性回归，最终赢得市场。

　　价格“腰斩”论

　　“以前卖8万元一平方米的高档项目香缇半岛，现在3.5万元了啊！”“温州市区房价跌破万元，京都府首次开盘9999元/平方米起价！”近几个月，在媒体报道和民间传言的相互作用下，温州楼市价格被“腰斩”的消息不断传出，温州楼市即将崩盘的预言也陆续出现。

　　“其实温州房价下跌的幅度并没有外界所说的那么夸张，”中梁地产常务副总陈永锋解释道，“像香缇半岛，外界把炒作时的最高价与现在的最低价做对比，甚至混淆了不同产品，那自然会得出腰斩的结论。还有的以偏概全，例如京都府推出单价9999元的房子，外界就传说温州房价跌破一万，事实上只有一套作为广告噱头。”

　　新兴板块崛起

　　随着温州城市版图的不断扩大，新兴板块也在不断增多。南湖板块、七都板块、瓯海中心区、龙湾中心区……这些不曾被广泛注意的名字，正在成为温州楼市的新势力。

　　相比寸土寸金的主城区，这些位于城市近郊的新兴区域似乎更具升值潜力和投资前景。因为这些新区不仅拥有众多待开发的土地面积，更具有较为系统的区域规划优势。

　　对此，温州房地产研究所研究员向洋表示，随着城市开发和建设的不断推进，城市近郊板块将担当市区供地“主力军”。而政府也已着手整理大宗地块，以吸引更多实力房企的关注，改变目前温州市场粗放型的发展格局，使得温州房地产市场更快地融入大的竞争格局。