绿城再转型试水养老地产 乌镇项目圈地超600亩

　　转型的挑战

　　不得不提的是，养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理。

　　这难免令人开始为绿城忧心，因为这一切需要大量持续的投入，且不是一个小数目。

　　相关行业人士亦表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多的配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期地持有运营，这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。

　　另有专业人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

　　刚刚死里逃生的绿城，为了更好地生存及发展，所以不想再碰酒店等商业物业，理由是市场不好时，不能用充沛的销售现金流来带动未来长期的投资。

　　从目前来看，转型养老地产似乎也将令绿城卷入另一个更深的漩涡中。

　　不过，冯雨峰指出，毕竟服务设施相对于公寓部分，所占面积较小，不到10%，因此相信难度不会太大。

　　而对于乌镇项目，尽管规模比蓝庭项目大得多，但由于部分公寓已决定出售，绿城也可通过销售回款从而解决配套设施的成本支出，另外租金部分亦可帮补部分投资问题。

　　宋卫平日前透露，乌镇项目总建筑面积50万平方米，首期开发部分销售单价预计略微超过10000元/平方米，共有60平方米、80平方米、100平方米三个户型。

　　此外，项目以学院模式运作，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。

　　然而，据了解，截至目前，绿城的颐乐学院一直都没有实现盈利，并且目前大概亏损面有几百万元。这部分的资金一直由绿城集团负责投入，从目前的现状来看，实现收支平衡有一定的难度。

　　有道援引相关人士分析指出，以绿城现有的模式来看，想短期甚至几年内达到收支平衡十分困难，有可能前十年都处于培育市场的阶段。

　　此外，尽管现今政府亦鼓励民营企业投资养老事业，但支持力度并不大。

　　冯雨峰也直言，政府的补贴确实有点少。据介绍，目前杭州新开的养老院，政府给每个床位都有几千元的补贴，其中杭州市区可能有将近一万元，郊县是五、六千元。

　　但这对于床位建设投资的金额来讲，简直就是杯水车薪。据称，每个床位建设投资好一点的需要四、五十万，最差的也要二十万。

　　不仅如此，“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。”宋卫平称。不过，盈利的难题并不影响绿城进军养老地产的决心。

　　据透露，绿城打算在杭州周边做十个养老地产项目，目前在接洽的几个项目进展顺利。同时，要在未来的10年时间里，打造100家养老院。

　　而目前在北京密云项目，绿城也打算用1/3的面积，打造出一个养老社区。