尽管多年前地产大佬任志强就说过，“公布房价成本就等于公布老婆的内衣尺码”。但是，只要房地产开发暴利现象没有停止，对于房价成本的探究就不会中断。眼下的南京楼市，一家“热销”楼盘的“吸金”手法，就堪称房地产开发的暴利样本。而监管失范所产生的助推效应，同样引人深思。
地块晒7年，房价翻至地价13倍
央企背景加“热销”炒作，位于南京江宁天元西路上的楼盘“中航樾府”近期频频搅动楼市神经。7月26日，该楼盘首推376套精装房源，均价14000元/平方米，当天售出近八成；9月9日，再次加推“楼王”，均价14283元/平方米。
时间退回至2005年5月28日。当天南京公开出让机场路东侧A、C两地块，该楼盘开发商获得两地块。其中，A、C地块楼面地价每平方米分别为1084元和1085元，加上规费、建安成本等，建房成本每平方米约2600元。
南京市国土局江宁分局相关负责人告诉记者，该楼盘所在地块实为某大学的教育用地置换所得，两块地总面积约为19.45万平方米。
对于两地块的建设用途，参与拿地的开发方人士曾表示，盖单位“自建房”的可能性极大。然而，两地块却一直悄无声息地晒太阳，直到2011年才有了动工迹象。
根据《闲置土地处置办法》规定，未动工开发满2年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准，无偿收回国有建设用地使用权。为何这家多年未开发的地块现在楼盘却能安然无恙地上市？
7年间，房价翻了好几番。如再以今天的售价与开发商拿地时1080元左右的楼面地价相比，差距竟达13倍！
楼盘“长高”32米，利润陡增1亿多元
细心的购房人还发现，这家楼盘的“个头”也超标了。
2005年国土部门公示的地块出让公告中明确，两地块容积率为1.5，建筑高度小于35米。按此规划要点，该楼盘本可只建一部分小高层，但今年开发商公示的规划设计方案中，有16栋楼的实际高度却达到67.25米。
“在容积率不变的情况下，开发商可以将建高层腾出来的空间，用来打造一部分更为高端的低层花园洋房，由此获取更多利润。”有开发商老总向记者揭秘：花园洋房的建安成本往往比高层住宅低得多，但售价却比高层住宅高很多。
按开发商公示的规划设计方案，这家楼盘由16栋高层、10栋小高层、12栋低层洋房组成。其中，12栋花园洋房大多是4单元、每单元2户的6层住宅，粗略计算每栋洋房至少在48户以上。假使一套洋房130平方米，则每栋洋房的建筑面积约6200平方米，12栋洋房的总建筑面积至少达到7万多平方米。
“按限高35米的规划，该楼盘只能建小高层，公开售价也就13000元/平方米，但如果是改成了花园洋房，每平方米则至少可以多卖2000元。”上述开发商初步测算，7万平方米的花园洋房将至少为开发商带来1.4亿元的额外收益。
江宁区规划局规划管理科一位王姓负责人坦陈，该项目地块取得时其限高的确为35米，后来开发商在提交项目规划设计方案时，提出想在江宁开发区机场高速附近打造一条城市天际线，建设一个“地标性”建筑，并且也希望产品线更丰富，有高层、小高层及低层洋房等。经过专家组论证并上报，推倒了原先全部盖小高层的方案，限高也由原来的35米抬高到现在的67.25米。
但记者了解到，规划设定的高度、容积率等要点，等同于具有法律效力，一般情况下不能轻易更改。
监管有空白，助推开发商逐利行为
梳理南京房地产市场，为达到暴利目的，长期捂地不开的楼盘又何止这一家？！
一些当年的“地王”，不少在闲置中等待升值的机会。2010年1月以8.65亿元拍出的南京雨花台区一幅地块，楼面价高达15977元/平方米，成为其时的南京单价地王。因地价高，开发商便以时间换空间，等待“翻身”机会。2年多过去了，地块闲置，杂草丛生，却并未遭到监管喝斥。
在南京市开发建设促进会秘书长张辉看来，“改规划”催生的楼盘增值收益，更是直接决定了楼盘的盈利空间。“土地出让前后，规划条件的一致，是土地出让公平性的一个基本保障。但在具体实践中，土地出让之后，规划条件发生变更的案例，却并不少。”张辉说，开发商“改规划”，过去多表现在更改容积率和建筑限高上，但现在因为容积率变更后，要根据土地成交时的楼面地价来补缴增加建筑面积的土地出让金，其严肃性和社会关注度颇高。所以，改限高成为开发商改规划的主要手段。
但当前的矛盾是：虽然在现实的城市规划管理中，对容积率和限高的控制细化到了每一个地块的整体，但至于地块内部的详细规划方案，却基本由开发商根据规划条件进行操作，往往就会产生“高层＋低密度产品”等开发效益最高的方案。这，暴露出规划管理的空白点。管理不及加上极度逐利，由此才催生出楼盘“长高”的怪相。 (汪晓霞)
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