上半年温州楼市冷热不均

　　今年上半年，在严厉的楼市调控下，我市楼市“表情”愈加丰富。土地市场仍处于低迷状态，二手房与去年同期基本持平，而一手新房市场由于开发商通过“以价换量”等方式，成交量一路攀升。

　　新房成交量连续两月破千套

　　曾经让市场各方极为纠结而茫然的上半年终于过去，而且让购房者充满信心，因为进入5月份以来，不仅开发商推盘的速度明显加快，置业者入市的热情也空前高涨，尤其是我市多个新开楼盘销售业绩捷报频传，不少市场人士甚至预测这是否意味着楼市另一轮春天即将到来。

　　上半年，我市一手房市场较为明显的现象就是开发商“以价换量”。3月31日，位于市区龙湾的绿城海棠湾开盘，率先打破市区两个多月无新盘的僵局，绿城海棠湾采取低价入市，首先抢占客源，对后市即将上市的新盘定价产生巨大压力。随后，我市多个开发商纷纷仿效，采取降价圈客，吸引人气。从4月份开始，我市各大新盘纷纷进入促销阶段来刺激刚需，有效推动了成交量的回升。其中，位于瓯海南湖板块的中梁国宾一号取得了近90%的认购率，推动了我市新房成交量的大幅上升。

　　5月、6月连续两个月成交量破千，温州楼市一夜回春。据市住建委房管局商品房网上销售系统公布的数据显示，5月份，我市(瑞安除外)一手新房成交量创下新高，共成交了1142套，环比4月份的746套，增长49.5%。这也是我市自去年8月份以来成交量首次突破一千套的月份。6月份我市一手房市场继续保持上行趋势，共成交了1340套，在6月份新盘销售中较为突出的是，6月20日至22日的三天成交量突破了300套，达到318套，其中6月20日当天共计网签成交房产127套，该成交数据也创下了今年以来单天最高成交纪录。

　　5月、6月成交主力均来自郊区，市区只占少量的成交比例，苍南、平阳等郊区的表现极为亮眼，以5月26日开盘的苍南龙港财富中心为例，当日现场入场客户1500人，总房源364套，现场采取公开销售的形式，三个小时清盘，完成10亿销售额，创造“日光盘”的奇迹。再比如6月16日开盘的平阳润地九墅公寓，据温州房管局网上销售系统显示，该项目房源总量248套，开盘10多天已售193套，去化率高达7成。

　　尽管市区新建商品房市场表现不如郊区活跃，但郊区表现出来的购买力仍然给市场注入了极大的信心，刚需疯狂入市，改善型蠢蠢欲动，业内预计，随着市区供应量的攀升，全市的新建商品房将全面进入提速成交阶段，以及对旧盘加速消化，温州楼市去寒回暖只是时间问题。

　　泰和房产营销机构总经理林育分析，从4月份开始随着中梁国宾一号等新盘出现了热销之后，很多开发商看到了市场潜力，也积极采取了“以价换量”的模式来带动销售业绩，通过合理的价格带动需求释放。甚至部分楼盘以成本价销售，这在一定程度上推动了房价的合理回归，也进一步拉升了市场的购买需求。同时，今年以来降息对刚需和改善型购房者而言是一大利好消息，更何况国家没有更加细化的关于楼市调控措施出台，使得广大购房者对后市充满信心，入市态度有所改变。

　　二手房市场跌宕起伏

　　尽管当前我市一手房市场出现了高成交量的表现，甚至有些楼盘出现热抢的场面，但二手房市场却显得有些冷淡。

　　今年以来，市区二手房价格一直保持稳定状态，成交量却表现出起伏不定的现象。来自市房屋登记中心的数据显示，今年前两个月市区二手房持续低迷，1月、2月份市区二手房成交量分别只有422套和606套；从3月份开始，由于受学区房的带动，市区二手房成交量迅速上升至1217套，出现难得的“小阳春”；进入4月份，因刚需购房者被快速消化，学区房购房高峰势头减弱，使得二手房成交量上升势头受到抑制，成交量迅速回落到761套；5月份，随着一手房市场成交量创新高，二手房市场开始出现回升阶段，共成交了938套；6月份，因部分改善型需求的介入，成交量继续保持平稳，二手房成交量为1003套，针对近期二手房成交量的开始回升现象，天浩置业向洋认为，目前市区部分区域的二手房房价基本见底，刚需和改善型购房者入市的积极性不断增强。

　　另据温州大学房地产研究所与天浩置业联合发布的数据显示，2012年上半年，市区(鹿城区)共成交二手住房4044套，同比增长4.77%。其中，90㎡以下成交2174套，占总交易量的54%，同比增加了4个百分点；90-144㎡成交1232套，占总交易量的30%，同比下降了1个百分点；144㎡以上的成交638套，占比16%，同比下降3个百分点。

　　去年乃至今年前三个月，144平方米以下的中小户型一直是二手房市场成交的主流房源，占据市场80%、甚至90%的市场份额，如上陡门、下吕浦、黄龙、新城等地一些面积在90平方米以下的低总价房源成了市场主力。而一些大中户型房源却卖不动，特别是面积在120平方米以上、售价在每平方米40000元以上的中高端房源更是无人问津。如金色尚品、中央公馆、东南嘉一、中瑞曼哈顿、红日香舍里等房源，在中介公司几乎没有成交记录。而在第二季度，上述房源中出现了成交的现象。自从去年二手房整体价格的大幅下调后，这些中高端房源今年的售价并没发生明显变化，目前的市场报价也逐渐让一些处于改善型需求的购房群体所接受。如市中板块和江滨区域的一些中高端房源均有成交记录，购买这些房子的人绝大多数是一些用于改善需求的市民。

　　市区住宅用地零成交

　　今年以来，市区土地市场却保持低迷状态，土地出让一直维持着零成交记录。特别是1-4月份全市土地投放量一直处于低位徘徊。从5月份开始，我市土地加大投放力度，根据安排，今年市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，商服用地36宗、1700多亩，共2800多亩。其中商品住宅用地拟出让规模小于去年的1700亩。然而，截至6月底，市区住宅用地市场仍然没有打破零成交的尴尬格局。

　　针对市区土地市场半年来出现零交易现象，温州泰和房产营销机构总经理林育认为，一是由于市场低迷，开发商拿地意愿不高，目前有拿地实力的开发商重点忙于消化手中的尾盘；二是跨行业投资的外围开发商投资回报前途渺茫，不敢轻易入市；三是目前政府对土地价格还没有真正做出让步，拟出让的土地价格与开发商的心理价位仍存在较大差距，使得开发商与政府之间的博弈现象较为明显。林育认为，后续土地出让是否能如期完成目标计划，取决于整体楼市氛围以及国家相关政策的取向。不过，随着一些开发商销售量的不断上升，拿地意愿也在不断加强，对后市也逐渐充满信心，估计下半年的拿地热情会有所好转。

　　据悉，尽管目前市区土地市场处于零交易状态，但据温州市公共资源交易网信息显示，在下半年市区将有温州经济技术开发区滨海园区A105-f地块、鹿城区松台街道广化桥路十八湾地段、城市中心区E15地块、旧城C-03a地块(原红旗医院)、飞霞南路2号地块、B-2-2号地块(里垟路温州市车管所东首)和车站大道与锦绣路交叉口东北角A-23地块等挂牌出让。随着这一批土地的挂牌入市，将进一步刺激当前住宅用地市场，市区住宅用地零交易的记录也将被打破。商报记者朱建波