中国楼市2012：回暖但不疯狂

　　房贷：

　　从七折利率到九折利率

　　2009年，首套房贷七折利率的优惠在各大银行极为普遍，即便是到年底，房地产逐渐收紧的态势形成，获取优惠利率依然不是一件难事，85折优惠或是8折都不是难题，在个别资金宽裕的股份制银行，甚至依然可以获得7折的优惠利率。二套房贷1.1倍利率的执行力度也不是很强。

　　2010年房地产调控开始之后，首套房贷利率优惠逐渐缩小，2011年下半年，首套房贷利率开始回归基准利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初，随着新一轮信贷额度的下发，首套房贷利率又开始出现优惠，但是幅度以及力度很小。

　　中行近日将首套房贷利率优惠从85折调整至9折，仅有个别资质优秀的客户可以享受85折优惠。中行收窄利率优惠并非个案，工行早在今年5月份就已经将优惠幅度回调至9折。记者在咨询中发现，招商银行很难有利率优惠。虽然目前多数银行依然可以申请到首套房贷85折的利率优惠，但是，银行悄然收紧优惠的趋势正在形成。

　　对此，陈雪表示，3月至今，北京二手房市场成交量持续维持高位的情况下，商贷比例也在逐渐增加，仅6月上半月此比例就比5月增长2个百分点达到21%，部分银行个贷的剩余额度快速减少。此次中国银行降低首套房贷优惠幅度，主要的原因是银行信贷额度有限。陈雪表示，虽然无法估计各个银行现存个贷额度剩余的具体数额或者比例，但各大银行纷纷上调个人存款利率争储，也能侧面推测银行剩余额度并不多。

　　“如果成交继续走高，存准率短期内不再下调，降息预期依然存在的情况下，不排除更多银行将重新回调首套房利率至9折，甚至基准。”陈雪说。

　　除此之外，时隔3年，在相似的市场环境不同的政策背景下，人们对房价上涨预期有惊人的相似。

　　链家地产市场研究部统计，2012年以来，期房市场新增项目76个项目，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，总成交量为2990套，占比超过50%。3-5月，全市商品住宅成交均价从1.9万元上涨到近2万元。中原地产数据显示，截至6月18日，月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%。

　　成交的回暖带动了房价的小幅攀升，使得对房价看涨的人数也多了起来。央行2012年第2季度储户调查问卷报告显示，对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点。对方家看涨的人数与2009年同期相当，2009年第2季度央行进行的储户调查问卷报告显示，预计下季房价上涨的居民占比增至25.3%，当时由于房价也正处于上升通道，所以对于上涨的预期较1季度增加9.5个百分点。2012年第2季度报告显示，未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，这一数据与2009年的15.8%更为接近，虽然政策环境有所不同，但是面对正处于上升通道的房价，储户心态基本相近。

　　对于价格的试探性上涨，陈雪认为，这与进入旺季和近期政策调整有一定关系。另外还有以下几个原因：第一，项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格；第二，优惠措施取消，如百合湾嘉园、保利罗兰小区、绿地花都嘉园等近期都有取消或降低优惠幅度，尤其涨幅最大的长滩庭苑由于前期特价房源售罄造成前后价格差额较大；第三，部分热销项目和之前深降项目试探性提价。

　　链家地产副总裁林倩认为，就当前的趋势来看，下半年刚性需求依旧会不断入市。但对于北京这样的限购城市，刚性需求的释放存在不确定性。因此近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场实际。

　　华远地产董事长任志强

　　中央通过其他的方式推动经济增长，房地产行业只能从中间接受惠，楼市调控并未放松。房价产生的基础是我们的货币政策和土地政策。如果不改变土地政策和货币政策，房价就很难实现合理回归。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏

　　2012年是房地产业逐渐建立和健全双轨制的一个重要的年头，在这个年头里保障房大量开发，也为商品房的放开创造了条件，2012年是一个过渡之年，过去单一建设商品房到后来提出保障房但是又没有足够的供应到逐渐走向双轨制的过渡的一年，完成了这个过渡应该说就应当整个房地产业包括两个体系建设就可以在正常轨道上健康发展。

　　华润置地主席王印

　　现半年市场不会有大的变化，包括现在的政策也是在鼓励增加普通的商品房。下半年内地楼价会保持平稳，这也是中央的调控目的。降息确实对刚需的释放有帮助，尤其是针对于首套住房按揭利率的调整，这对于刚需人群有鼓励作用。

　　首创集团董事长刘晓光

　　房地产仍旧是支柱产业，同时，房地产仍是老百姓可能传宗接代的私有财产。现在过快的房价增长的势头遏制住了，全国的房价也确实下降了。虽然现在的库存量还是很大，也还有新进楼盘的出现，但今年房地产将趋于稳定。

　　@中国社会科学院易宪容

　　5月份数据显示房地产开发和销售数据下降，说明房地产行业中的泡沫正在被挤出，这是好事情。房地产开发数量的下行是必然的，因为如果不下行，会为房地产调控带来障碍。房地产在中国经济里占比太高，如果不将泡沫挤出，经济很难真正好转，也会影响稳增长任务。

　　@金科股份

　　金科股份6月25日公告称，为了支持公司快速发展，未来能更好获取价格较低的优质开发项目，公司拟向公司控股股东金科投资申请总额不超过人民币10亿元的信用借款。该笔借款期限最长不超过3年，参照目前公司非银行信用融资的融资成本，公司及控股子公司按年率13.8%向其支付资金占用费。

　　@泛海建设

　　6月25日晚间，泛海建设发布公告表示，武汉泛海城市广场开发投资有限公司拟向四川信托有限公司申请15亿元信托贷款，泛海建设为该信托融资涉及债务提供连带责任保证。公告显示，该信托计划规模为15亿人民币，期限为2年(设置了满1年、满1.5年提前还款权)，该笔资金将用于武汉泛海城市广场项目开发建设，武汉王家墩中央商务区宗地3、宗地16B和宗地22将作为抵押。

　　@新世界中国

　　6月19日，新世界中国地产有限公司发布公告称，公司的间接全资附属公司取得一笔有期贷款融资，本金额合共为12亿港元及3856.05万美元，为期3年。公司间接全资附属公司New World China Finance (BVI) Limited作为借款人及公司作为保证人与多家银行及金融机构订立融资协议。该笔融资将用作借款人现有银行借款再融资及拨付公司及其附属公司的一般营运资金所需。

　　@远洋地产

　　6月15日，远洋地产发布公告称，公司于当天订立一份融资协议。据此，远洋将获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。该笔6亿美元的贷款将包括不同的币种。根据远洋的规划，这笔融资将用于现有定期贷款的再融资及拨付本集团的一般营运资金需求，其中，一般运营资金需求就包括远洋在国内的任意房地产开发项目。

　　@长甲地产

　　长甲地产旗下上海金缔联创置业有限公司已经获得15亿元人民币(合2.36亿美元)五年期定期贷款，用于建设上海浦东的长泰广场。其中，中国银行上海分行为牵头行，承贷7.5亿元人民币。上海农村商业银行和交通银行各承贷5亿元和2.5亿元人民币。贷款利率为人民银行基准利率的125%，将按季度分期偿还。消息人士并称，该项目的母公司长甲地产(上海)有限公司为这笔贷款提供担保。

　　@太古地产

　　6月18日，太古地产宣布，已就5亿美元4.375厘2022年到期的有担保债券，向港交所申请上市及买卖，预期于6月19日生效。据了解，此前就有市场消息称，太古地产发行10年期5亿美元债券，发行价99.576，息率4.428%，较同期美国国债收益率高280个基点。汇丰及渣打为簿记行。太古地产表示，通过此项中期票据发行计划，太古地产在未来有需要时，将可直接从资本市场筹措资金。在此计划下，公司可发行以美元或其他货币结算的票据，金额和票据年期不限。

　　(李木子整理)