广州房价下调面扩大 核心区降价有限

　　《2012年广州房地产市场蓝皮书》预计：今年住宅租金或涨10%；建议研究开征房产税取代限购

　　“目前部分楼盘降价仅是噱头，核心区域让利降价空间有限。”3月27日，广州市房地产中介协会召开《2012年广州房地产市场蓝皮书》发布会，预测广州一手房很可能出现房价下调面继续扩大，甚至出现全面下行的态势。不过，住宅租金在2012年仍旧有继续“补涨”的空间，预计同比涨幅在10%以内。

　　房价下调面或继续扩大

　　数据显示，去年广州中心六区一手房价至少涨17%，其中白云区价格升幅达30%，十区仅萝岗降价；而二手房则价涨23.1%。

　　《蓝皮书》指出，广州市一手住宅消化周期自去年7月开始不断回落，12月该指标已进入过冷区间。

　　由于2010年以及2011年上半年住宅新开发面积大幅增长，未来3～6个月很可能出现集中推盘的情况。因此，未来一手住宅年度供求比很可能进一步下滑。

　　《蓝皮书》分析，从广州市的情况来看，当初出台“限购令”时并没有设定期限，在全国调控政策不放松的背景下，广州限购松绑的可能性微乎其微。按照量先行、价跟进的价量走势规律，在经历了长时间量能萎缩、价格僵持后，房价很可能在现阶段出现区域性、个案性的房价下调现象的基础上，出现房价下调面继续扩大，甚至出现全面下行的态势。

　　不过，《蓝皮书》分析，核心区域让利降价空间有限。例如环市东板块、上下九-康王路板块、天河北板块等区域由于在售的一手楼盘极为有限，地理位置优越，市场需求仍旧充足，开发商态度也相对强硬，价格松动楼盘并不多见。

　　而外围热点居住区域渐显下行态势。例如芳村板块、金沙洲板块、花都板块和番禺板块等区域或者目前供应楼盘不少，或是接下来将有多个新盘推出，开发商完成业绩以及回笼资金压力较大，打折力度将有所加强。

　　租金预计同比涨10%以内

　　去年广州市住宅租赁市场继续保持平稳发展态势，经过地产中介促成的住宅租赁成交量比2010年增加13.2%。根据满堂红地产的成交数据，去年广州各区二手住宅(不含南沙)平均租金为36.2元/平方米，同比上涨11.4%。

　　据分析，除了受物价上涨拉动的影响外，随着宏观调控的逐步深入，包括贷款难度的增加、二套房贷首付比例的提高、税费增加等因素，令许多准买家被迫延迟购房计划，改以租房方式作为过渡，客观上增加了租赁市场的需求总量。

　　此外，广州市内城中村改造项目持续，大量城中村租客和应届大学毕业生陆续加入重新找房租住的行列，刺激中低端租赁房源的租金水平上涨，带动总体租金水平相应提高。

　　《蓝皮书》预测，由于住宅租金的涨幅一直远远落后于楼价的涨幅，住宅租金在2012年仍旧有继续“补涨”的空间，预计同比涨幅在10%以内，考虑到结构性因素，这种涨幅属于正常的范围。“从目前物价水平和外地来穗人口数量的增长速度推算，未来一年住宅租金不会有大幅下跌，但不排除个别月份因需求量缩减而出现租金略微回调。”

　　建议积极研究开征房产税

　　报告指出，房产税、物业税等税收政策取代限购等临时性行政政策能适度增加房产持有成本，稳定地方财政税收，而又不会过多干预市场，是促进房地产市场可持续健康发展的必然选择。因此，国土、房管、地税、财政等部门应联合起来，充分利用近年来地税部门关于房产税的“空转开征”模拟数据，开展房屋普查工作。通过对广州市房屋分布情况的全面摸查，评估房产税、物业税开征后对市场供求、市场容量、交易成本及政府税收等方面的影响，为制定合理的税制、税率和开征范围提供决策依据。