深圳楼市探“底” 成交量反弹价格不反弹

　　成交量或反弹价格不会反弹

　　紧随而至的问题是，这样的“回暖”和底部是否意味着拐点的到来，房价是否会反弹呢？

　　曹取表示，目前整个市场在底部，成交量低位运行的时间不会太长，但市场也不会像2009年一样突然反弹，3月份的回暖后价格不一定降多少，但是价格上涨的可能性是很低的。“目前这个市场有成交量反弹的基础，但是没有价格上升的支撑，不大会出现量价一起大幅上涨的局面”。

　　5月份可能会有两万元的楼盘入市，如果其成交理想，那么房价的反弹对市场心理的影响力就会很强烈，甚至对开发商还会不会再降价产生疑问。众厦地产总经理助理林晓华认为，5月份市场两万元单价楼盘的成交情况对全年有二次探底的几率会有很大影响，“如果成交好，就不会二次探底，可能价格就在2、3月份探出来，如果成交不好，今年6、7、8月份还会有二次探底，深圳总的均价回到1.6万元的几率还是很大，每个月的成交量一般不要少于三千套，如果能卖到五千套以上，市场就完全活跃了”。

　　李耀智则表示，谈市场到底或者到拐点都为时尚早。“调控政策没有回暖，限购不取消下，购房的名额就还是在减少”。和李耀智持同样观点的人也不在少数，不少业内人士认为，楼市回暖是由于楼盘新一轮的降价吸引了一部分购房者入市，但支撑楼市出现方向性转变的条件还不具备。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫就表示，目前市场成交回暖主要依赖的是房价和首套房贷利率回调后，首次购房需求的平稳释放，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早。

　　投资客比例低、开发商去库存的特征都跟2009年市场低位很像，但是那一轮调控的房企比现在糟糕很多，也是当时的情况促使房企大降价，曹取表示，一方面房企没有经历过那样的市场起伏而往往准备不足，因此以价换量降价趋势明显，而现在开发商的财务往往稳健，不大会出现2008年的价格大幅下调的情况。

　　李耀智也有类似的判断，2008年全球经济都不好，因此很多拥有多套房的业主经济上压力缠身不得已卖房导致市场大幅下行，而现在这一波调控只有房地产市场惨淡些，其他经济层面还不错，所以不会迫使业主大幅降价甩货。“现在大家对于房价更多的是观望”。“现在可以说是低位，但是却不一定是最低位”，李耀智认为。

　　深圳楼市依然有再探底的可能。林晓华表示，从价量关系看，去年10月深圳房价持续下跌至2月底已经探底，目前等待“五一”后的第二波下跌，如不破2月价量低点，中期底即可确认。“现在所谓的底是成交量的底，但价格能否回归反弹要看投资客是否会入市一博，这点我表示怀疑。如缓慢上涨成为常态，如年升5%以下，加上购买多套房有限制，实际已无投资价值，只有使用价值”。

　　底部市场三大特征

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　　投资客比例低刚需入市

　　在市场迅速上涨的过程中，投资需求购房者的不断进入直接导致市场的迅速上扬，而从历史深圳楼市波动数据来看，投资客占购房比例最高的时刻往往都是市场进入峰值的表现，反过来，市场处于底部运行的一个表示就是投资客比例的最低。

　　据世联地产统计，全国房价高位时全国投资客占购房比例的最高值超过5成，而现在这一数字目前位于13.6%，接近历史最低的2009年3月初的投资客比例7.5%。而据世联地产华南首席分析师曹取表示，目前深圳楼市的投资客比例水平还低于全国，从世联一线中介代理人员的感受而言则是“现在买房的都是刚性需求购房者，投资客几乎很难碰到”。

　　2

　　不降价也卖得动

　　由于近期新入市的楼盘不多，因此目前深圳市场上成交的产品主要是开发商的库存产品，即从去年年底开始开盘入市的产品。这些产品从去年入市后，价格并没有下调，部分楼盘甚至有小幅上涨，但这些房源却一直在维持成交，这说明这些楼盘的价格得到了市场的支撑，即购房者认可了这些价格。

　　一旦价格得到认可可以形成成交，那么对于房企而言除非面临资金回收压力或其他开发商新增供应入市，否则其本身不再有价格下调的压力，即形成了探底的价格。同时，既有库存能形成销售也在减少开发商的库存压力，这些都说明市场处于低位，价格得到支撑。

　　3

　　流动性有所放宽

　　2009年深圳楼市得以触底反弹的一大因素是信贷重新放松。当时恰逢金融危机，决策层处于经济保增长的诉求鼓励房地产市场发展。当时在深圳购房即使二套也有首付2成、利率打折的优惠，因而最终触发市场从底部迅速回暖。

　　目前，虽银行信贷政策远不如当年放松，但银行已有向首置客户逐渐提供信贷优惠政策的趋势，多家银行有望逐步向首置客户提供最多至85折的利率优惠，这些政策可刺激购房者入市，从而带动市场逐渐回暖。刘丽曲广宁鲁力