深圳楼市探“底” 成交量反弹价格不反弹

　　无论是中介地铺还是新楼售楼处，从2月过后购房者上门量都呈现上涨状态，3月份上门量甚至超过去年所有的月份；深圳市场上购房者投资客的比例已经下降到了低点，几乎“很难碰到”；市场目前成交的新楼多是去年底时开盘的，有成交说明这一价格得到市场的支撑；目前深圳楼市对于首套置业的购房者房贷政策也有所放松和优惠，种种迹象说明深圳楼市目前正处于一个“底部市场”，但业内人士同时表示，底部市场并不意味着价格不再下行，如果新房短期供应量增大，市场仍然有二次探底的可能。

　　看房买房的人又多起来了

　　上周末，在位于深圳宝安西乡的招商果岭售楼处，以家庭为单位的看房者纷纷到来，现场不失热闹，而这个楼盘从去年10月底开盘至今，一直在持续成交中。现场的售楼人员告诉记者，从春节后看房人流就逐渐回升，记者从深圳规划国土委网站上看到，目前招商果岭每天都能有十余套的成交量。

　　而记者在深圳龙华的花半里售楼处也看到类似的场景，只要是周末，来这里看房的人群虽然不比旺市，但却比去年萧条时好很多。深圳规划国土委网站显示，4月21日这天花半里录入成交数据就达19套。

　　一手楼盘的中介代理服务商、世联地产的首席分析师吴志辉告诉记者，世联统计，2月5日是购房客户上门量最低点的一天，接下来的几周则是一周翻一番，上门量大量回升。记者从星河地产了解到，4月初刚刚开放营销中心的星河盛世项目在短短的不足一个月的时间内上门量就超过一万批，可见购房者之回归。

　　从今年春节后开始的这波“回暖”在全国不少城市都体现为成交量的强劲回升，成交不仅超越2011年10月份以来的平均水平，而且原本在业内预计为短期回暖的行情现在却有望得以持续。招商地产有关负责人透露，公司原本在一季度计划签约50亿元，但实际销售仍达55亿元，这个势头在进入4月份后仍然不错。

　　万科方面统计，近期楼盘的上门量的确比前几个月有明显上升。据统计，万科原计划在3月份推盘90亿元，但市场销售好于预期，后来又加推20亿元货值，3月万科销售金额为115亿元，环比和同比分别大增57%和24%。

　　不过这一趋势能否得到真正持续并支持市场在底部运行以及成交量的继续回暖，依然存疑。中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智表示，这次“回暖”从1月份开始，在2、3月份就消化了一大批客户，总体而言是“刚需买房的人越来越少了，还能不能继续支撑成交量有待观察”。李耀智认为，3月份的回暖是由于一部分客户出来买房了，但后续开发商推房依然有压力，目前整个市场还是以观望为主，“从上门量上看，4月份开始中原统计的上门量已经有所减少”。

　　房企刚刚去库存又要面临新增供应压力

　　世联地产华南首席分析师曹取告诉记者，目前深圳市场上购房主要都是以自住需求为主的购房者，其中首次置业的又占很大一部分，而投资客则几乎很难看到，“这也是我们判断目前市场已经在底部的一个原因”，吴志辉表示。

　　如果把房地产市场上的购房者简单地分为自住需求和投资需求的话，那么前者往往是首次置业或二次置业，购房经验不多，其购买力有限，对于价格也更为敏感，而后者往往多次购房，对价格的接受度更高。“现在市场上的购房者主要是前者，因此他们主导的市场上开发商要走量就必然要更低的价格”，曹取表示。

　　“要注意到最近一两个月市场上的新增楼盘很少，但最近成交又很活跃，这说明市场在消化去年底开始入市的那批新房，房企处于去库存阶段，同时也说明市场认可了这一价格，认可了价格再下跌的空间不大”，吴志辉表示。

　　但曹取认为，底部市场也依然会有波动，从4月起下一波新入市的楼盘入市，购房者就会关注，那时就要看销售情况，如果新盘入市销售不理想那么就会引发价格的进一步下行。

　　记者从招商地产了解到，招商一季度新推盘平均去化率为75%，但二季度却为全年推货的最高峰，新推货值将达100亿元左右，远远超过一季度的50亿元货值。而从全国看，万科、保利、恒大、龙湖从二季度开始都将加大供应。中原集团研究中心总监刘渊则认为，低价入市仍是提高销售率最为重要的因素，随着供应加大，标杆房企若不进一步下调价格，可能难以长期维持较高的销售率。

　　李耀智也表示，市场总是购房者从不认可到接受一个价格，然后出现一些价格更低的笋盘，购房者就觉得原先的不再便宜，继续观望导致成交减少，然后再降价成交。“下月开始又将进入供应高峰，开发商集中推盘，供应量加大，需求跟不上就会供大于求，或还将引起一轮房价下调”。

　　记者从多家开发商了解到，目前成交量的回暖在他们看来仍处于相对较低水平，“以价换量”仍为各房企二季度的主基调，并在二季度集中推盘出货。“接下来推盘量确实很大，只要开发商能够入市，成交量就可以维持在比较高的水平，但过了这波推盘潮还会有下一波，还会有新的楼盘入市，在这个过程中，价格还会持续往下探”，曹取表示。

　　“购房者重新开始看房和购房，上门量重新上涨主要还是因为流动性放松的原因”，吴志辉认为，银行对于首套房贷率的优惠促使购房者入市。同时，吴志辉认为支撑目前底部市场判断的还有购房者心理预期的变化，“过去几轮市场调整我们发现，货币政策放松之后一个季度或者两个季度左右，购房者对于风险的接受度变高，因而今年3月份的上门量超过了去年所有月份，即使到了4月份，有人说成交量无法持续，但是清明节上门量有所减少后接下来一周的上门量又超过了3月份。