今年春季 温州人买房刚性需求能否雄起

　　“现在房价有一些回调，我建议赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”

　　房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。

　　如今，在调控政策作用下，房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调，调控的效果开始显现，这对于自住型的刚性需求来说，是个利好。春天已经到了，西方的情人节也将不期而至，已经确定另一半的亲们，是否会马上行动起来，引领刚性需求群体再次成为房地产市场的焦点？

　　供应总量可观产品分布不均

　　三角洲房产机构姜镭介绍，就刚性需求而言，首次置业与首次改善型置业都应纳入刚性需求范围，相对于90平方米以下的小户型，110平方米左右的经济户型更经得起市场考验。“无论是首次置业，还是首次改善型置业，110平方米左右的房源都是大众购房考虑的范围。”

　　但是受开发惯性思维影响，2012年温州市区住宅供应结构依旧有待调整。据三角洲房产统计，2012年温州市区住宅总供应量198万平方米，瓯海区以77.73万平方米的体量位于三区之首。

　　鹿城区产品类型以置信原墅、瓯江公馆、中瑞·星河湾、紫金华府等高端产品为主，面积集中在200平方米以上，首次置业、首次改善型产品比重较小，产品结构不合理。瓯海区产品结构相对合理，从中梁·国宾1号到京都城，瓯海区房产品的开发，首次置业与首次改善类型产品品种最多，二次改善类产品也有一定比重，再配以少量高端类型产品，产品结构合理。“特别是南湖板块，产品类型丰富，户型结构合理，是未来温州市区房地产市场关注的焦点。”

　　龙湾区楼市供应量较多的是90平方米左右，符合首次置业需求，200平方米左右的再次改善类型产品比重也较多，110平方米左右首改类产品比重明显不足。“2012年龙湾将会有2000来套90平方米左右的首次置业类型的房产品推向市场，届时这里将成为首次置业类型产品厮杀的战场。”此外，龙湾中心区、南湖板块、瓯海中心区将成为2012年温州市区房地产市场的新焦点。

　　次新房源或成首次置业理智选择

　　平安易居姜毅告诉记者，房地产调控新政出台以来，市场二手房成交量迅速下滑了近70%，“现在还在买房的这30%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响。”

　　姜镭表示，虽然一手房小户型产品供应丰富，但是一手房商品价格偏高，依旧不是首次置业群体购买的首选，“相对于新开楼盘高昂的价格，许多配套成熟的次新房源或许将会成为首次置业群体的更为理智的选择，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。”

　　据介绍，对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。“一般首次置业的心理总价稳定在200万元左右。”

　　“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”天浩置业陈鸿认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。”

　　根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于2009年投资投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉2009年以来出现的泡沫，而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。

　　房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。

　　陈鸿表示，在目前这种特殊的市场情况下，刚性需求在寻求房产价格稳定的同时，一定要注意二手房交易的安全，最好是到专业的二手房机构去交易，这样比较稳妥。