2012年温州土地市场惨淡开局

　　记者日前查询温州市公共资源交易网站发现，1月份市区无一住宅用地出让，2月份仅推出3.6亩的鹿城区荷花南(旧城E-25e)地块——2012年温州土地市场惨淡开局。

　　事实上，受楼市调控政策影响，我市土地市场自去年开始就呈现下滑走势。来自朗兆房产营销公司的相关数据显示，2011年，温州市区共供应土地达33宗，总供地面积1350亩，实际成功出让的土地仅12宗，出让面积617亩，土地成交率只有45.7%。其中出让商品住房用地4宗，出让面积276亩，可建筑面积46万平方米，只达到2010年一半的水平。

　　与往年“地王”频出的境况相比，“流标”、“底价成交”则成了2011年我市土地市场的关键词。去年1月，市区南湖地段等11宗地块同时流标，引发各界关注。当土地市场首先从卖方市场转向买方市场后，政府普遍放下身段采取与开发商互相商讨的“勾地”制度，以避免土地再次流标。受此政策影响，我市多个地块成功“出嫁”，但在开发商信心不足和资金趋紧的情况下，仍有地块流标，土地市场低迷一片。

　　伴随着土地交易量的下滑，温州市区出让的土地平均楼面地价也大幅缩水，去年仅为7600元/平方米，比2010年回落5941元/平方米，下降44%，接近2009年水平。对此，温州大学房地产研究所研究员向洋分析，去年地价大幅回落，除去供地格局以商服、金融、办公用地居多，优质住宅用地供应较少等因素外，很大一部分原因在于受楼市调控政策影响，开发商对后市缺乏信心，而萎靡不振的新房销售市场和日益紧缩的货币政策也让开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎。

　　“以往一些热门地块都要经历开发商几十轮甚至上百轮的竞标哄抢，中标价格和溢价率自然会高，而去年土地市场呈现低迷态势，流标频现，即使成功出让的地块也基本上是以底价或低溢价率成交。尤其是去年5月份左右推行的‘勾地制’直接使得土地价格回归到原始价格上来。”向洋说。

　　记者在采访中了解到，2012年温州市区仍将有望延续大供应的格局，仅目前就已经整理出地块66宗，均已达到出让条件，供地面积达3000多亩，其中住宅用地近2000亩。

　　从区域上来看，龙湾、瓯海两区依然是今年的供地热点。龙湾区主要集中在龙湾中心区、瑶溪和滨海园区等，其中以瑶溪片区最为集中，仅住宅用地规模就达700多亩，预计今后几年内瑶溪将建成我市最大的居住区。瓯海区则以南湖板块和瓯海新城的站前商贸区为主，其中南湖片区就有D-6-02地块、D-1-06B地块、D-3-06地块、D-4-01地块、D-4-04地块等多个地块拟出让。此外，我市大手笔规划打造的滨江商务区也将是今年重点供地区域。

　　土地市场趋冷，全年供地规模仍将扩大，未来土地市场将如何走向？对此，向洋认为，2012年的土地市场形势仍十分严峻。对于更多的开发商而言，回笼资金、维持企业生存是当前更为重要的工作，拿地扩张等行为将更为谨慎。

　　当下，如何卖地已成为政府的一大难题，而2012年的清淡开局也表明了政府谨慎推地的态度。向洋说，为吸引开发商买地，缓解日趋严重的土地成交下滑现象，未来政府将会采取更加积极灵活的土地出让策略，以及更为理性地评估地块起拍价，如举办土地推介会和恳谈会等。“近日举办的世界温商大会上，我市就拿出不少优质土地项目推介，以吸引在外温商、央企等来温投资，而这也不失为一个促成土地交易的好方法。”

　　据了解，在此次世界温商大会上，我市拿出了百余项现代商贸业项目集中推介，其中不乏一些热点区域的优质地块。如鹿城区专门推出了横渎河西A49-A52地块建设项目、七都高级住宅区、世界温商广场等；瓯海推出近30宗土地，出让规模居三区之首；市城投集团拿出12个项目，其中包括滨江商务区老港区、滨江商务区桃花岛片区等多个优质项目。

　　“接下来，政府应该会从长远战略行为考虑，对出让用地重新进行价值评估，不会固守成规，着眼于眼前获取的土地收益。”好望角房产专业机构陈德赚表示，未来对于一些热门区域的土地，还会受到持续关注，但价格预判则会大幅下降；对于一些中心集聚的区域、刚性需求很旺的区域，土地供应会更加集中，也有市场，但有些区域优势较弱的土地出让肯定还会很冷。