叶维坚：楼市将走出U型底部

　　相比2008年金融危机时的急跌急升，预计2012年楼市将出现探底、筑底、爬升的“三步曲”，预计三季度逐渐磨出底部，寻找上升机会，显现出一个底部宽平的U字形。在这个痛苦的过程中，使我们真正领略了楼市折磨人的魅力。

　　政策关键词： “严”中有松

　　在去年底中央经济工作会议强调坚持房地产调控政策不动摇，预示着整个房地产政策难以出现明显放松，但是随着房地产市场量价齐跌全面陷入低谷，政策的灵活性就会表现出来，预计下半年政策必然出现松动。

　　宏观政策：一是随着各大城市房价较大幅度的回落，宏观调控的效果基本达成，中央调控政策应会有所松动(部分地方政府放松调控松动会更早些)，如果情况进一步严峻，则有可能提前松动，再次让房地产成为托市的先锋。二是抑制投资投机性购房需求的长效机制已在加快构建，比如房产信息46个城市在6月实现联网，房产税就有可能在已经联网的城市全面推广试用，实施阶梯性税收政策，我们可以试想：从三套房开始，向上逐级加大征收力度，让投资者永远退出房市。如果抓紧时间的话这些工作就能够在今年完成，那么限购政策就真的可以退出历史舞台了。

　　货币政策：预测2012年的货币政策会比2011年要放松一些，正常按揭的额度和正常按揭的利息会得到保证，同时降低了首付比例，可能还会下调首套房贷款利率，减轻购房者负担，这样的话，必将激活一大部分潜在刚性购房者，也可缓解当前的低迷的市场，但放松的力度也不会很大。

　　保障房政策：保障房和商品房的双轨制是政策调控的终极目标，保障房建设在2012年要见到实效，让老百姓真正体验到。

　　市场关键词：“盘”中望升

　　土地市场：2011年土地成交的萎缩是明显的，但是2012年温州市区将延续大供应量的格局，看来2012年政府最为纠结的就是土地市场了。

　　预测2012年的地价随着房价的下跌一定会呈现相当幅度的下滑，地价不下滑或者不见底，楼市就不可能立即见底回升。当然地方政府应该会在土地付款方式上有明显的变化，比如像2008年那样可以分几期分几年来支付地价款，以此来激活土地市场。否则地方政府已经步入窘态，因为城市建设和地方政府负债还款的需要，都会有理由来降低价格提高土地成交量，达到提高土地财政收入的目的。

　　一手市场：2012年形成可供应住宅将达到200多万平方米，还有1000万平方米“村房两改房”的逐渐释放，在限购条件下楼市已经供过于求了。2012年刚性需求将是温州市场的拯救者，因为他们在前几年一直没有机会买房子，一旦释放刚性需求将成为市场筑底的主力军，因此中小套型也成为市场交易的主要品种。而改善型需求若在下半年入场，意味着楼市小阳春的到来也说明了楼市即将会走出底部。

　　最近交易量的放大说明了楼市的价格已经在快速回落后产生了效果，估计随着地价的下滑，房价应该还有一次到二次探底的机会，如果我们发现交易量迅速回升，那应该是房价底部区域已经明朗，我们预测这个时间窗口应该是在第四季度。

　　二手市场：2012年颠覆性的特征是：二手现房价格高于一手期房的价格，这是由市场刚需动力来决定的，也是市场全面回归的本质特征。

　　二手房交易量将维持在去年的水平。整体价格也与一手房探底一样，但是由于二手房产品的差异很大，部分年限长、品质差的价格跌落区间应该会很大，不排除出现“1”字头的房子，个别房价很有可能会回到2008年的状态。(朗兆房产叶维坚)