张兴:无行业调整不会催生垄断和高房价
中国宏观经济的不平衡增长以及由于行政权力、市场力量的共同作用所导致的财富分配过于集中，使得中国房地产业成为资本过度投机的场所。在中央多种政策手段的联合作用下，房价终于出现下行趋势，随着调控政策的效果持续发酵，部分房企经营困难加剧，房地产行业内部的调整将拉开帷幕。
行业调整过程引起企业兼并是常见的经济现象。最近中国电信和中国联通涉嫌宽带接入领域垄断，宽带上网价高质次，引起公众对垄断问题的关注。有关心本轮房地产业调整的人士提问，调整引起大企业兼并小企业，如果导致房地产业过度集中，会不会又导致垄断高价，违背房地产业调整的初衷。我认为这种担心是多余的。在这一轮调整中那些扩张过度、效率低下的企业将被淘汰出局。企业兼并不一定是大吃小，而是强吃弱，那些更强壮的房地产企业会生存下来。
从长期看，这将有利于房地产行业的健康发展，对于部分房地产企业的被“毁灭”，可以视之为“创造性毁灭”。中国房地产企业多达2万多家，按照比较极端的设想，即使百分之七八十的房企出局，市场上仍会有四五千家企业。即使是像万科、恒大、中海、保利这样的地产企业，哪个有能力在调整中吃成巨无霸？因此，调整不会导致行业过度集中和垄断现象。
经济学理论一般把垄断分为三种情形，即资源垄断、自然垄断和行政垄断。资源垄断指的是某个企业垄断了生产的关键资源。在房地产行业，恐怕不会出现某家企业垄断了某个区域(即使是一个大城市)的全部土地资源这种情形。自然垄断指的是如果市场上只有一个企业，它能够比两个或更多企业以更低的成本向市场提供产品。像自来水供应、有线电视是自然垄断行业，而房地产行业显然不是。行政垄断指的是政府对某行业实行管制，授予某家企业独家经营权。在可以预见的未来，房地产行业也不会出现这种现象。在现实中，只要经营者具有市场支配地位，就可以影响乃至操纵市场价格。在局部市场，并不能完全排除这种现象。但是就整个房地产市场而言，投资资金是可以灵活流动的。如果一个局部市场价格过高，投资者就会转向盈利机会更多的其他城市或区域，从而抑制市场支配者对房价的操纵和房价的上升。租赁也是对高房价的一种回避，可以起到抑制房价的效果。政府向市场提供新建住房也会抑制房价上升。在极端的情形下，即使出现了垄断情形，市场失效，政府可以实行价格管制，直接规定价格上限。说到底，本轮房地产业的调控源于过高的房价，成功的调控结果当然不会是、也不允许出现另一种形式(垄断导致)的高房价。
赵秀池:供求关系才是决定房价的根本原因
目前房地产调控持续进行，限购、限贷紧缩式政策双管齐下，使房地产融资通道和销售出口遭到双重挤压，房地产市场的“拐点”初现。在这种情况下，中小房企被兼并，或举债过度的大型房企面临困境甚至破产是市场经济的一种常态，符合“大浪淘沙、优胜劣汰、适者生存”的市场生存规律。随着“坚定不移”地执行房地产调控政策而使这种优胜劣汰的趋势或步伐加快，中小房地产企业被兼并、倒闭或将成为未来房地产业界趋势，未来的房地产市场必然是大房企的市场。
分析房企陷入困境这种境况，其原因有很多，如房地产调控政策从紧，企业融资困难，导致资金链断裂；限购导致房价升幅有限或降价、销售困难，回笼资金受阻；伴随着物价上升，导致人工费用、建筑材料等各种成本上升，导致企业入不敷出等。其中最重要的因素当属目前地价的不理性上涨，由于土地价格是住房的成本，导致开发企业成本提高、入不敷出，从而加速行业洗牌。
房地产市场重新洗牌，既印证了市场优胜劣汰的法则，但也是一把双刃剑，一方面会把更多的资源集中在少数开发商手里，增强了市场垄断的程度，房企有更大的定价权力，可能会助推楼市价格上升；少数的开发商也有可能结成价格同盟，使房价更难调控；另一方面，通过兼并重组，也会淘汰一些资质较差的房企，减少市场的短期投机行为，规范房地产市场行为，提升房地产企业的整体水平；兼并后的房企规模进一步扩大，很有可能会出现规模经济，带来产品品质、经济效益的提升，为居民提供更好的专业化的、品牌的优质服务。
企业兼并重组只是影响房价的一个因素，房价的决定是取决于很多因素的，如房地产调控政策、人们的收入水平、宏观经济形势、土地政策等，但归根结底取决于供求关系。供过于求，房价下降；供不应求，房价上升。未来房价的走势还要看供求关系状况。住房的供求有它的特殊性，不同于一般的消费品，它既是消费品，也可以作为投资品。但囿于中国人口众多、土地有限的国情，住房的供给是稀缺的，而住房的需求随着人们收入水平的提高，几乎是无限的。刚性需求群体、改善性需求群体、投资性购买群体一直在市场中存在，购买群体要满足自己居住的需要，还要满足投资需要，或者满足了生存需要，还要满足发展、享受需要等等。因此，未来房价的走势，还要看房地产调控政策等各种因素对住房供求关系的影响。
史明：中小房企在北京周边获得生存
楼市调控压力下，我认为大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业将成为此轮并购的明显趋势，楼市调控使得不少中小开发商难以为继。全国布局的开发企业可以通过二三线城市的带动，填补北京、上海这样一些城市交易量下滑的窟窿，但中小开发企业，则并没有这样的实力。尤其是在前两年楼市需求旺盛时，盲目买地扩张的房企如今也最为危险。限购限贷政策持续出台，加上银行收紧流动性，使得这样的房企在资金运作上出现了较大的问题。而那些资金实力雄厚，发展策略稳健的开发企业，则已经做好了收购准备。因此，一旦调控政策不放松，市场交易量持续萎靡，中国房地产行业必然会像2008年那样经历一次显著调整。房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。
不过，这样的整合并不意味着垄断，也不能说明中小房企没有了出路。因为不少中小房企经历过2008年的震动，那时楼市一样是在飞涨后迎来了调控与萧条。仍能坚持至今的企业，已经学会根据市场的变化提前调整销售策略和开发节奏。虽然当前的调控力度更大，范围更广，但首先淘汰的主要是那些主业并非房地产，而是在2009年楼市升温后，看到巨大利润而贸然进入的企业。
相比之下，不少北京的中小房企虽然在北京拿地的成本越来越高，但仍可以通过在香河、廊坊、燕郊等北京周边区域的开发来缓解压力。这类城市的市场仍给予了中小型房企足够的发展空间。早在数年前，像京汉置业这样的房企就已经意识到这一点，并同时开发北京和香河的项目。如今香河虽然也受调控影响，但相比北京新盘的零成交，在香河京汉君庭仍能保持每月几十套的交易量。
房企间的并购对于房价，我认为并不会产生明显的影响。因为房价是由地价和供求关系决定的，房企难以为继时可以被收购，项目难以为继时可以烂尾，很少有开发商会赔钱卖房。房企间的并购是整个房地产行业的优胜劣汰，并不会对降价产生立竿见影的效果。
