生存还是死亡？这是个问题。《哈姆雷特》中的台词用于眼下楼市的尴尬恐怕再合适不过了……由于调控政策的深入以及“坚决不松口”的执行力度，使以价换量成为开发商的共识，因此，各地品牌开发商纷纷举起降价大旗，在“维权”、“抢购”声中回笼过冬的储备。但仍有人在问：房价降多少幅度才应该出手置业？近日，银监会某高层“银行可承受40%房价降低带来的后果”给了持币待购的买房人更坚决的等待决心。事实是这样吗？一些专家、学者、包括买房人纷纷提出了自己的质疑和意见。
●本期嘉宾知名财经(相关:理财证券)评论人叶檀
中央民族大学经济学院博士张兴无
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天
同策咨询高级分析师张佳浩
业内资深置业专家舒可心
张兴无 40% 是数据 更是政策信号有的财经人士对刘明康的40%表示质疑，认为其根据不够充分，甚至指其不靠谱，太低估风险。判断银行业的经营风险固然需要更多的具体数据和对制度环境等的分析，但针对刘明康主席的讲话，我认为与其质疑这个数据产生的具体依据，不如把它看成是一种政策信号，就是政府对房地产业的调控政策不会放松。
房地产企业在银行的贷款一般以短期贷款为主，年底是房地产企业的还款高峰。就目前来看，房地产业的金九银十已成泡影。房地产企业面临很大的还款压力，降价售房将是无可奈何的选择。
根据最新公布的国民经济数据，进入三季度，中国的CPI渐呈下降趋势，通货膨胀有所缓和；而GDP增速下降，从前两个季度的9.7%、9.5%下降到9.1%，宏观经济呈下行趋势；同时国际金融市场动荡，世界经济复苏进程艰难，作为开放度很高的中国经济必然受其牵累，出口下滑很难避免。民营企业，尤其是小微型企业经营困难，对就业的影响有可能在明年显现。当前形势下，货币政策不宜再进一步收紧，防止经济掉头下滑也成为宏观调控应考虑的内容。
业内人士普遍预计年底房价会出现明显拐点。按照顺市售房，逆市拿地的一般经营规则，有的房企已经准备把在京郊和唐山的售房价格降价10-15%，同时为未来经营储备土地。在此背景下，日子难过的一些房企自然希望借机发声，要求政策松绑。住房作为投资品，一旦价格下跌成为定局并持续下跌形成下跌预期，市场崩溃就并非杞人忧天。但在目前楼市情形下论及崩盘还为时过早，其对银行业的经营风险影响不会是刘明康主席关注的真正焦点。有个别企业抱着政策放松的幻想是不现实的。刘明康主席的一席话可以解读为，对楼市的严厉调控所导致的经济后果，不会给银行业带来系统性风险，也不会使中国经济在目前轻微下行的趋势下出现断崖式的下跌。
陈啸天 房价下降四成 会扰乱保障房市场根据统计数据显示，北京、上海等一线城市的整体房价仍然保持稳定，出现降价幅度较大的项目目前未对整体市场造成太大的影响，不过估计今年可能出现10%-15%的降幅。此外，从现有降价项目分析，除了一些小型开发商需要资金回流降价销售外，75%的房地产企业都拥有资金保障，在目前的市场环境下以价换量，一方面是在限购条件下争取更多有购房资格的买房人，另一方面上市房企也需要在年底向股民有所交代。而更重要的一点是，从近期的土地成交看来，以前动辄百分之四五十甚至更高的土地溢价率已经不存在了，对于要扩张的企业来说是个很好的购地时期，因而，不少房企会采用策略性降价的方式回收资金，用于购地扩张，这也将进一步推动房地产企业的优胜劣汰和整合。
可以说，虽然调控在深入，但房地产市场的整体发展预期并没有发生改变，倘若现在房价下降四成，很有可能会动摇一大部分人的信心，不仅是购房人，也包括开发商，届时将会彻底扭转人们对市场发展的预期。而和房地产市场密切相关的上下游行业也会受到连累，房地产业对钢铁、水泥、建材、家纺等其他行业的惯性推动作用将可能导致这些行业发展停滞。
目前，房地产的上下游行业得益于保障房建设，发展没有受到巨大的冲击。不过，一旦房价下降四成，与商品房市场密切相关的保障房市场也可能因此受到影响。最直观的就是价格冲击，商品房房价下降四成，或可导致市场中商品房与保障房的价格等同或接近，而这也将扰乱保障房市场的健康发展。
叶檀 “40%的言论”不靠谱银行可抗房产贷款抵押品跌40%的观点可能对风险过于乐观。房地产是投资品种，出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。到那时，信用市场必然冻结，甚至企业债、优质证券都无法发行，资产价格难以启动，一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机，已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。
银监会高层称，10.7万亿的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。
银监会认为，房地产贷款安全还表现在，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
贷款房价比在市场急速下行时波动，当房价节节下降时，贷款房价比将迅速恶化，最后出现资不抵债的情况，一些业主选择放弃还债，让银行充当房东。至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。购房时，与开发商合作的银行急于完成贷款手续，此时，购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推，收入证明形同虚设，就像二手房的阴阳合同一样，已经是市场潜规则。不料，监管部门居然以此为据，证明中国房地产贷款风险不高，这根本不是专业问题，而是常识问题。如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？
中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于银监会所说的银行压力测试，而是基于中国70万亿人民币以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致，才能让我们禁受住冲击。
张佳浩： 暗示调控将长期深化我认为，根据银监会近期给出的数据推断，银行体系对房价下跌是有相当大的抵抗能力的。简单算了一笔账：首先，数据显示土地储备、开发、个贷三项贷款合计仅占贷款总量的1/5，说明银行并没被房地产绑架；第二，数据中指出贷款房价比低于80%，这就说明房价跌幅只要在20%以内，就不会发生因贷款余额高于房产现值而产生的大规模断供潮；第三，个贷偿债收入比为33%，加上现行的个人征信制度，一旦断供个人在金融体系的资信就毁了，所以贷款人既有能力用1/3的收入继续还贷，也不敢轻易毁掉自己的个人信用，贷款人会愿意忍受短期的、即使是有一定幅度的房价下跌。
另一项指标也值得被看重，就是超过1/2的个贷和开发贷是在2009年二季度之前发放的，因此抵押品是按照房价还没涨起来的时候估值的，经过这两年房价的大涨，这些抵押品也就至少有了50%的增值，也就是说，从现在的价格开始下跌三分之一才跌回其原始估价，即使到了原始估价，贷款额还是经过估值再打6到8折的，因此银行坏账风险又小了许多。
总体来看，我认为银监会表达了两层意思，一是银行并未被房地产绑架，经济全局稳定没有顾虑。二是房地产调控会持续进行，银行体系进一步参与、甚至是为调控加码也是可以的，不存在因维护金融稳定和经济稳定放松调控的可能。
不过我认为，银监会仍然少算一个问题，就是成交量的极度萎缩。一旦房价下跌幅度较大，比如20%的跌幅，即使抵押品资产上没风险，但在追涨杀跌的民众购房观念下，房价不论是暴跌还是阴跌，民众购房意愿都会锐减，此时个贷不会有大问题，但房企的开发贷款会因销售回款锐减而无法及时偿还，即使银行没收了土地和在建工程进行拍卖，价格上，资产不亏损，但弱势行情下也很难有企业接盘，有价无市，资产无法变现流转，银行虽然不割肉，却也噎着了。银行噎着总比亏损好，只是损失流动带来的利润而已，至少金融、经济依然稳定，所以即使算上了成交量锐减问题也不影响调控的持续和深入。
舒可心： 房地产暴利不再已经买房的人分为两类。一类人买房为了自住、养老，对这部分人来说，没有任何影响。另一类买房的人是为了投资，这部分人会抛售房子。本来就有限购，不是有钱就能买房，银监会传达出来的信息会加剧房价下跌。谈到对买房人的影响，关键是要看买房子的目的，与拥有房子的数量无关。有的人手里有两三套房子，是想要方便养老，暂时不住的用以出租。刚好租金上涨，观望的人数又增多，这对于他们来说是利好的消息。对我个人来说，也没有影响，因为我买房子是用来出租的。如果手里有几十套房子，不是为了出租，而是要搏差价，那就有影响了，因为他们很可能要面临还贷款的问题。
对于准备买房的人，只要国家不取消调控政策，观望的人数就会增多，因为中国人相信政府。政府要限富济贫，地产商就要减少收入。买房想要用以投资的人希望在半年、一年内把房子卖出去，如今买房又有那么多限制，买房投资不太容易变现了。再加上投资渠道有很多，像是黄金、期货，所以买房投资的人会减少。
在全国范围，房价总体会下降。但北京有其特殊性，因为北京不是北京人的北京，它是全国的、全世界的北京。一手房有降价的，可能有资金链的问题。事实上是商人绑架了银行，贷款期限可以延长，商人不怕降价，他们宁肯不卖，只能说房地产不再是暴利的行业了。二手房降到一定程度，就会有人买房，因为需求摆在那里，具体降到什么程度，就要依据成交量的变化。
