29家上市房企净利润环比下滑40% 12年3月现拐点

　　29家房地产类上市公司三季报，净利润环比大幅下滑40%，三季度全国成交量下滑

　　至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。

　　统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。

　　中原地产监测数据显示，9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。

　　受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指标来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。

　　去年在最后一季度前，多家企业提前完成年度目标，而今年这一现象并未出现，在10家比较知名的房企中，有7家在前三季完成的销售不到全年的75%。上半年销售额达113亿，较去年同比增长109%，位居各大房企之首的金地，进入下半年后销售却相当疲软，到三季度末，累计销售额仅197亿元，三季度只完成84亿元，与其在上半年预计的“前低后高”走势相去甚远。富力等公司更是明确下调了年底目标，龙湖等企业更是选择了明显的降价促销。

　　2011年第四季度，全国重点城市的新房市场将难现过去两年的“翘尾行情”走势，全年低迷不振基本已成定局。

　　据中原地产监测数据显示,9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比8月减少3%，较去年同期大幅减少35%，往年“金九”盛景未能出现。

　　今年1-9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。本月，北京和深圳成交量再度探底，是一线城市中环比降幅较大的城市。上海、广州市场成交较为平稳，成交量较上月持平，但较去年同期的降幅也均达到40%以上；主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。9月，大部分二线城市成交量环比均呈下跌，跌幅前3位的城市分别是温州、杭州和大连，温州环比跌幅更高达到83%；今年1-9月，三线城市中，中原监测7城市的累计成交量同比却增加了15%。

　　从全国销售情况来看，9月全国商品住宅销售面积为10064万平方米，环比上月增加44%，较去年同比增加7%，同比增幅较上月回落6.9个百分点。9月，30个重点城市占全国销售面积比例为12%，较上月减少6个百分点，虽然其中有统计口径的差异(全国数据来自统计局，各城市数据来自交易中心)，但整体而言，市场重心向三、四线城市转移的趋势已经确立。

　　在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。重点城市9月的供求比值均大于1，其中，深圳、重庆、成都和杭州该比值较上月有较大提高。上海和重庆的供求比数值分别为1.11和1.01，仍处于较为合理的水平；而成都和广州的供求比已达高位，分别为3.74和3.29，已超过2008年同期的该数值。在政策压力持续、信贷进一步收紧、购房者看跌预期增强等因素综合影响下，局限于部分楼盘的降价促销，显然难以带动整个市场的回升。

　　自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，但仍局限于个别楼盘。9月初，杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”的大幅降价促销，更是拉开二线城市房价集体下行的序幕。中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%~10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%~15%。

　　目前各地的房价降幅仍未达到价量交换的临界点。与2008年类似，楼市降价潮的先行者，仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，和2008年相比，今年下半年以来的降价速度和幅度仍然较为有限。 

　　首先，热销楼盘中，知名开发商项目更多，销售率排名更靠前。例如，首开集团的“首开常青藤”、中粮、万科的“金域蓝湾”、和记黄埔的“世纪汇广场”等项目，销售率均位居所在城市的前五位，部分项目30天销售率甚至超过90%。由于知名房企的促销活动更多，部分还出现实质性的降价，再加上其品牌优势，因此更能够获得购房者的认可。

　　其次，热销楼盘不再局限于面向刚性需求的中低端项目，一些中高端项目也开始跻身榜单。例如，上海的大平层高端住宅“仁恒森兰雅苑”，均价高达47000元/平方米，开盘30日销售率达到了45.7%，这在上海的热销楼盘中较为罕见。深圳的“世纪汇广场”，均价达到45000元/平米，开盘30日内销售率也超过60%。中高端住宅的热销，部分反映了在上海、深圳等购房能力较高、高端住宅聚集的城市，不同层次的购房者仍均有一定的活跃度，受“限购”、“限贷”政策的影响程度不同于其他城市。

　　北京中原市场研究部分析认为：限购目前来看依然是抑制楼市非理性发展的最有力调控手段，从目前来看，虽然限购三线城市扩散并不理想。但是佛山限购放宽的被取消，也证明了目前调控政策力度依然在持续过程中。有接近7成的居民认为限购有利于住房市场发展，限购并未完全抑制购房，只是抑制咯非理性的购房。对于真实自住及改善需求来说，限购抑制房价过快上涨。回归住房居住本质属性，剔除过多的投资属性。

　　叠加9月份统计局70个城市的指标数据可以看到，楼市拐点已经非常明显的开始接近。房价下调的趋势已经明显。看跌的居民占20.6%，出现了明显的上升。限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。贷款政策继续收紧，目前第一套房贷款利率各家银行也有上调的现象，而且额度明显收紧使得刚需难以入市。而且贷款的成本也相对增加。

　　本轮调控如果能够持续到明年，那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。但是拐点的幅度可能会出现明显的差异，在之前上涨过快的城市可能深度下调，但是在大部分区域，拐点的幅度不会过大，不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看，在70个指标城市以外的其他城市，楼市依然存在量价齐涨的局面。所以调控更需要维持现有力度不放松，在保障房大量建设供应的基础上预计楼市的拐点将逐渐清晰。