——2011年第二届中国房地产业高峰论坛观点实录
【背景简介】"中国房地产业高峰论坛"是中欧国际商学院与世联地产携手联合打造的高端产业论坛，每年举办一届。论坛以中国房地产行业发展前景、问题与解决之道为核心，邀请众多国际国内行业翘楚、资深学者及专家，以东西方高端对话的形式，为房地产业在中国的健康发展建言献策。
9月17日，第二届"中国房地产业高峰论坛"在深圳成功举办。论坛吸引了近300位政府官员、行业精英、知名学者以及媒体朋友参加，与会者围绕当前形势下房地产业的发展前景展开了热烈的讨论。重庆市副市长凌月明先生、原中国住房和城乡建设部副部长宋春华先生、香港房屋协会副主席邬满海先生等嘉宾做了精彩的主题演讲。
本届论坛的主题是"中国房地产市场发展破局对话"，破局意味着转折，意味着拐点，意味着突破。对话围绕"保障住房建设与市场参与"、"房地产融资困局的突破"和"商业地产的机遇与挑战"等三个核心主题展开。
【观点实录】
主题一：保障住房建设与市场参与 1、关于保障房建设，国家的态度中央政府对于保障性住房的建设，第一、必须要做；第二、正在做；第三，要做好。
(1)必须做。1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会，在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：第一，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方面承担某种形式的义务。
人人享有适当住房，这是人权的一部分；保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。
(2)正在做。十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户；到"十一五"末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%，如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。"十二五"一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。
(3)要做好。依靠制度创新和科技进步，把保障房建设得更好。
第一、确立保障责任。应该明确政府的责任，中央和省级政府主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查，组织落实是城市政府，包括镇政府。
第二、明确保障对象。保障对象包括：双困(住房、经济困难)户；有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房的家庭；有一定支付能力，但是无力购买商品房。
第四、动态准入机制。尽快进行全国的房屋普查，把房屋产权、户籍管理与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案。
第五、明确保障标准。以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计保障标准。廉租住房以40平方米为主；公租房三口之家可以做到40、50、60。
第六、精心规划设计。搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。
第七、确保工程质量。保障房建设要做到安全耐用、节能、环保，目的是减少维护和运行费用，减轻居住负担。
第八、全面配套问题。面积小，更小注重配套。
2、重庆保障房模式的借鉴意义(1)重庆模式的核心：低端有保障、中端有市场、高端有约束。
(2)保障住房的内容：国家的保障房一共七大类11个科目，重庆将经济适用房、廉租房、双限房都取消了，全部采用公租房来覆盖。廉租房不再单独建小区，而是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。两者的差价由政府来补。
(3)保障与建设计划：到去年年底保障了63万户，175万人；重庆市政府提出三年建4000万平方米保障住房的目标，2010年建了1300万平方米，今年已经完成946万平方米，明年还有1350万平方米。未来建设发展的21个公租房小区全部建在一环、二环周边，在轨道交通附近，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。
(4)管理与准入机制：重庆保障住房由政府来主导，产权姓公；保障对象包括：第一、人均住房面积低于13平米；第二、大中专毕业生；第三、进城务工及外地工作的无住房人员。建立社保、民政、工商的联网系统，严格控制准入资格。
(5)土地与建设资金：重庆所有未来建设30万亩土地，都在市政府控制范围内。保障房建设实行四个不收，土地出让金不收、配套费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。资金来源于中央政府给的160多亿保障房补贴、土地出让金的11.3%、社会融资。
3、怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设？(1)企业参与保障性住房建设，要分清楚参与什么样的保障房建设。大概分两类，一类是产权式保障，经济适用房、限价商品房、棚户区改造。第二类是租赁式保障，公租房、廉租房。凡是产权式保障住房，企业都可以参与，没有问题。
(2)在保障房建设资金筹集方面，中央政府可以发保障性住房国债，来专门支持公租房长期建设资金的问题。
