房地产投资在发展中求转型

　　随着房地产调控的逐步深入，房地产业发展受到前所未有的关注。在华本机构、山西日报报业集团共同主办的第二届山西投资峰会上，与会嘉宾关于经济形势及房地产市场走势分析，为投资者带来了全新的借鉴和思考。

　　第二届山西投资峰会聚焦山西工商企业界的转型发展，就“怎样在新政中规避地产投资中有可能遇到的新的风险，保证山西民间资本房地产投资的保值、增值”,“怎样在持续的政策下寻找新的投资发展出路”等议题展开专题讨论。“十一五”时期是快速城镇化的进程，城镇化导致了对住房的需求。尽管国家采取了一系列的措施政策，比如采取了控制拆迁规模等来解决房价过快上涨的问题，但是并没有得到有效的解决。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，当前房地产市场的调控就是两手一起抓，一手坚决遏制房地产过热，另一个是控制房地产的上涨。对房地产市场的调整就是要坚决挤出住房地产市场上的投资性需求。

　　从2004年开始，国务院不断出台一系列政策来调控房地产。归纳起来，从2004到2008年的房地产市场调控，整体的政策是防止全国的经济过热。在这个过程中，国务院采取了有保有压，房地产成为有保有压的行业，通过紧银根、紧地根来控制房地产。

　　投资渠道有限，投资投保人已经成为2009年和2010年众多家庭的首选。在投资房地产趋势越来越热的情况下，很多恐慌性的购房，超前性的购房，加大了市场的供求关系压力。今年出台的“国八条”的核心就是要控制投资性需求。

　　控制投资性需求最好的办法就是税收，一是把二手房交易的税收大幅度提高，第二是对拥有多套房的增加房产税。

　　房产税是今后调整房地产市场的一个长效机制和经济手段，在今后应该得到更多的关注，房产税是适应房地产市场发展很重要的制度建设。 “十二五”期间，城镇化进程还在加快，整体住房需求还在增加，城镇的自住性需求也在增加，改善性需求也很旺盛，抑制需求是不会放松的，这是大的形势。

　　预计今年35个大中城市，受到限购政策的影响，房地产的交易面积会下降，不是不想买房子，而是没有资格买房子。这样计算一下，大概有4千亿左右的资金，本来是投资买房子的，由于没有资格买，所以要退出购房住宅市场。不能买房子，资金去哪里？一是去二线城市继续买房子，第二是去投资一些商办物业，第三是其他的投资品，比如字画、古玩，投资股市等。

　　在目前的经济发展水平下，收入在提高，而且财富效应已经比前几年明显，所产生的财富有没有好的渠道？这已经使房地产市场产生了预期的变化，短期房价急于调价，长期房价会涨，但是长期房价上涨缓慢。在这种预期的情况下，导致市场上一定是观望的成分比较大。总体来讲，将导致住房的投资性需求不会像以前那样。

　　是不是到商业地产去投资呢？商业地产投资风险很大，开发企业一哄而上，都去投资商业地产，会产生供应过剩的风险，并且缺少优秀的商业品牌管理人和经营者，真正好的商业地产开发机构。再加上没有合理的资金安排，导致商业地产卖出去了，后来的收入也很难达到预期回报。所以直接拿钱买商业地产现在存在，但是不会形成长期机制。

　　投资渠道是非常有限的，房地产市场的直接融资，房地产的信贷、信托等债券股权的融资渠道，可能在今后是一个必然出现的市场。因为第一实物投资已经饱和；第二商业地产有很大的风险；第三有钱但没有很好的投资渠道；第四还是看好房地产。房地产直接融资是各个方面所需要的必然趋势。过去并没有成气候，今后可能是一个大的走势。

　　房地产开发企业，如果能实现直接融资，除了上市之外的融资，另外可以更好的承担风险，摆脱了对银行风险的依赖。努力减少对房地产实物性的投资，实物的浪费，两者合一，房地产本身就有天然的投资属性。今后在房地产融资、投资，有机构的、有组织的投资来实现房地产开发的直接融资。从客观环境和需求共同来看，房地产的直接融资是大势所趋。

　　新的调控下房地产投资的趋势是什么？第一是对普通住宅的投资属性进行了强烈的限制，第二是大量建造保障性住房。高和投资董事长苏鑫认为，调控下新的房地产市场有两个趋势：第一是由单一的商品房市场变成了双轨制保障性住房市场，并驾齐驱；第二是由朴素的、普通的这种炒房者投资变成了理财型投资，这也是一种趋势。

　　那么调控以后，民间资本有没有在投资上发生一些变化？近期高和投资在山西、鄂尔多斯、温州、陕北的一个调研结果显示：民间资本投资的一个趋势，习惯还是房地产。

　　原有的投资模式受到了挑战，在这种情况下，新的投资机会到底在哪里？三线城市，在今年以内房价无疑上涨了10%以上，具有投资属性的三线城市已经被大量的资金投向了，三线城市这种实际需求是不存在的。

　　现在的房地产调控用了什么手段？是建坝的方法，就是堵的方法。这个方法非常有效，就是把原来的投资需求全部去掉，不让购买。那么未来的房地产投资有一个趋势，三线城市、商业地产可能也是民间资本一个惯性渠道，但是从中长期来说，房地产一定是民间资本投资的一个好去处。

　　房产调控的结果，由传统的炒房时代变成了理性的投资时代。这个时代靠什么来支持？是靠房地产的政策化投资，加上机构投资者。第一，它改善了房地产融资的一个环境，以前全是银行贷款，直接融资比例不到10%，现在通过这种方式扩大了，直接融资比例提高了，行业风险就会小。第二，与政府的调控方向不矛盾，无论是保障性住房还是开发基金都是不矛盾的。第三给民间资本提供了一个海绵。

　　商业地产需要大量资金，民间资本很可能成为核心，成为商业地产出口的一个渠道。因为民间资本和国外机构投资者的投资属性基本上是一样的。它是不在乎短期的，它是看中了中长期的升值。民间资本进入商业地产，同样会遇到很多问题。最大的问题是对散卖的商办资产很难管理，资产价值的上升不容易保证。这就形成了地产的融资和地产的证券化，未来房地产基金一定会大有作为。

　　城市化进程在不断推进，转型跨越的步伐在继续前行，房地产投资在国家宏观经济调控的大形势下逐步求转型，山西投资峰会成为投资者寻求投资方向的必参盛会。