开发商加快中小城市布局 房地产投资升温快

　　当一线大城市房价正在涨跌之间苦苦挣扎之际，作为二三线的中小城市悄然登场。受新一轮房地产调控政策作用及我国城市化、工业化提速吸引，开发商加快了在中小城市的布局，一部分县市的房价、地价出现了较快上涨。

　　有关专家提醒，中小城市房地产开发升温值得警惕。必须通过健全完善房地产各项管理制度，谨防这些中小城市房价、地价“跟风”快涨，重蹈一线城市房价的“覆辙”。

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄近日接受采访表示，中小城市房地产市场投资快速升温，主要原因是：一、中央政府出台的新一轮房地产调控政策，使住房市场日趋饱和的一线城市土地供应进一步受限，贷款紧缩，房地产业门槛抬高，难与少数央企争地的开发商加快了向中小城市转移；二、中央近期明确了发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为房地产业带来新的契机和发展空间。

　　全国2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。而近年来随着各地高铁建设的跃进，户籍改革的推进，外加中小城市本身的城镇化需求，原本已经布局二三线城市的地产商，加速了这一进程。据中原地产统计，去年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达80%，大有“得二三线城市者得天下”之势。

　　另据最新统计显示，万科地产去年获取的房地产开发项目共计44个，二三线城市占了90%以上，今年一季度已新增11个项目，其中八个在二三线城市；保利地产去年拿地总支出超过300亿，其中二三线城市占2/3；金地地产去年新增土地面积在二三线城市的占81.9%，今年第一季度又在二三线城市补11%。

　　近期，浙江省规划五年内，在嘉兴、义乌开展统筹城乡发展综合配套改革试点，在温州、台州开展民营经济创新发展综合配套改革试点。福建省规划在三到五年，开展21个小城镇综合改革建设试点。各地城镇化的快速推进及首套购房优惠政策的持续实施落实，必将释放新的刚性购房需求。

　　业内人士指出，在成为新趋势下，部分县市的房价、地价显现出快速上涨势头，值得有关部门的警惕。

　　在福州、长沙、成都、漳州等多个二三线城市布局房地产开发的福晟集团董事长潘伟明认为，相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的房地产市场尚未形成大的泡沫，平均地价3000多元，获利空间较大，因此成为开发商们争夺的新战场。

　　正当上海房价站立在二万元均价并继续摸高之时，不少的刚性需求被挤出城外，承接这部分需求的就是昆山、太仓等苏南地区。而苏南地区之所以能够顺利“承接”上海，主要依赖是沪宁城际、宁沪高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，在上海、昆山两地间的交通距离越来越近之时，昆山房价同时也在逐步地向上海水平靠拢。目前，在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。

　　将转战中小城市作为生存之道的福建三盛地产集团总经理程璇说，2008年以来，三盛地产在闽南的一个县级市———南安市官桥镇分期开发名为“温泉新都”的房地产项目，该楼盘的销售均价从最初每平方米1800元，涨到了现在的5000元。

　　近两年来，晋江、福清、长乐、南安等福建省内一批经济较发达的县级城市房价快速上涨，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至逼近一万元。房价的不断趋高成为这些城市地价上涨的强劲动力，记者从福清市国土资源部门了解到，今年1月份这个城市新诞生的“地王”楼面价达8690元/平方米，短短四个月的时间就让楼面价3113元的旧“地王”风光不再。

　　中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松认为，目前二、三线城市的经济环境、基础设施发展、产业聚集度都不如一线城市，而其房地产市场投资热度却正在急剧升高，须防止这些地区的地价“跟风”过快上涨。

　　业内人士指出，高企的房价损害的不仅是当地民生，也将逐渐削弱县域城市的成本优势，最终损害中小城镇的城市化进程。相对一线城市而言，中小城市房价高涨更容易缺乏制度层面的约束。面对疯涨的房价，一线城市往往处于舆论的风口浪尖，具有很大的调控压力；中小城市的规划发展缺乏舆论监督，高房价泛滥的泡沫更难以控制。

　　北京科技大学管理学院教授赵晓接受记者采访时建议，目前，多数中小城市还未全面实行土地招拍挂制度，这项土地制度亟待进一步完善，并在广大中小城市严格执行。现行的土地招拍挂制度应朝向综合评标拍地的方向加以改革，即普通商品住房开发用地竞拍须综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素，改变目前“价高者得”、价格决定一切的模式，防止由于现场拍卖导致不理性竞价。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林建议，在大中城市基本建立起保障性住房制度的现状下，保障房工程应及时向中小城市延伸。目前，大多数中小城市保障性住房的建设力度还远远不够，有的保障覆盖面很小，有的根本就没有。如果中小城市房价过快地涨起来以后，这些地方政府在保障房建设上又没有及时跟上，必然会对城镇中低收入居民家庭改善住房造成较大影响。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，中小城市应适时建立房价预警机制，加强对新兴房地产市场的监管力度。国际居住用途的房价预警标准为每个家庭年收入的三至六倍。中小城市房价超过上限6倍，地方政府就应及时有效地综合采用信贷政策、税收政策等手段抑制虚高的房价，防患于未然，以免重蹈一线城市房价居高难下的困局。