设立小股东进行利益输送的具体做法是：降低项目公司注册资金门槛，然后拉一两个小股东进入，持股20%到10%，坐享开发利润
《财经》记者获得的材料显示，与中铁新业担当“乙方”服务商角色相比，直接入股项目公司担当“甲方”，利润更为丰厚，也更加隐秘。
2011年1月19日，中铁置业首次进入烟台房地产市场。当日，烟台中铁置业有限公司分别以1.61亿元、2.71亿元、1.48亿元摘牌烟台松岚西三宗地块，用途为商业及住宅混合，项目总占地面积12.9万平方米，建筑面积30.08万平方米，其中住宅建筑面积20万平方米。三宗地块，烟台中铁置业共耗资5.8亿元，但是可分期付款，土地成交半月内，仅需缴纳2.92亿元，余款可在今年底前付清，条件相当优惠。这些地块地处政府引导发展区域，发展潜力突出。
此前半月，烟台中铁置业有限公司正式成立，注册资本金3000万元。工商资料显示，烟台中铁置业共四个股东，中铁置业出资1800万元，持股60%，中铁十局出资600万元，持股20%。另外20%由两家民企中裕达(北京)有限公司与北京建德福投资有限公司分别出资300万元，各占10%。
上述知情人士介绍，在地产项目中通过设立小股东进行利益输送的具体做法是，在选定项目后，成立项目公司，注册资本金很低，往往几千万元，然后拉一两个小股东进入，持股20%到10%，坐享开发利润。
“在烟台项目中，至少有一个股东就是为了持股才注册成立公司的。”该人士说。但是，该人士亦承认，“这些小股东背后究竟谁是实际受益者，利益又具体输送至谁，就不好具体指认了。”
中裕达(北京)有限公司成立于2008年8月，注册资本1000万元，注册地址为北京市朝阳区朝外SOHO，由两个自然人股东喻青青与迟少静分别出资510万元与490万元组建，二人身份证信息均为山东省。2010年8月，喻青青将所持有的51%股份，原价转让给另一自然人张振刚。在2008年和2009年的企业年检信息中，该公司分别亏损155万元与316万元。
相比之下，北京建德福投资有限公司设立时间更为仓促。2010年10月，北京建德福注册成立，注册资本金1000万元，但是实收资本仅280万元，余额将在四年后缴足。公司股东为李建修与李涵宪二人，分别持股70%与30%，其中李涵宪出生于1992年，公司注册地址位于北京市海淀区一个住宅之内。
知情人士称，通常情况下，降低注册资本金，是为了方便小股东的进入。在烟台项目中，出资300万元就可以参与项目未来的利润分红，按时下的楼价，几年之后，可能就会获利上亿元。即使考虑到地产项目开发周期较长，这样高达数十倍的回报率也令人瞠目。
一般而言，地产公司寻求合作开发，保持相对控股地位，与人分利，无非是因为合作方在政府关系、前期拿地、施工规划许可、营销策划或资金支援等方面能有所贡献，除此之外，很难想象，类似中铁置业这样的大型央企在本可全资设立子公司、独家开发的背景下，愿意割让高达20%—30%的项目红利。
然而，烟台样本并非孤案。在中铁置业的土地储备中，位于贵阳市金阳新区的贵阳中铁逸都项目是体量最为庞大的资产，占地1800亩，可开发面积近1600亩，规划建筑面积高达200万平方米以上。
2008年7月9日，贵阳市金阳新区三幅大宗地块挂牌出让，除贵阳世纪金源房地产开发公司以6.93亿元摘牌一幅89公顷的土地外，另外两幅面积分别为49公顷与70公顷的地块均花落中铁置业，共作价10.64亿元。
在土地出让合同中约定，政府将在当年10月1日前交地。知情人士称，这两宗土地，均为毛地挂牌，但是净地交付，政府来拆迁，拆平一块就给你一块，不要小股东来做什么事情。然而，即使土地条件如此优厚，中铁置业仍未全资持有项目的发展商贵阳中铁置业有限公司。
贵阳中铁置业成立于2008年6月，注册资本金1亿元，属国有控股公司。中铁置业出资8000万元，持股80%，另外20%由贵州九百房地产开发有限公司出资2000万元持有。
工商资料显示，贵州九百房地产开发有限公司成立于2009年4月，注册资本金800万元，由两名自然人股东组成，分别为杨李娟出资40万元，持股5%，朱婷出资760万元，持股95%。该公司的工商变更资料亦显示，去年3月11日，贵州九百房地产开发有限公司的注册资本金才从160万元变更为800万元，直到去年10月，两名自然人股东才按照比例缴足相关款项。
这一持股20%的地产公司固然资金实力有限，但是，一俟联姻金阳新区，则陡升想象空间。金阳新区号称贵阳“浦东”， 2000年开始建设，近年来进入加速阶段。自贵阳市区向西北方向驱车，穿过数座隧道后，视野便陡然开阔。近百栋迥异于市区建筑的现代住宅楼群鳞次栉比，满眼钢筋水泥的楼宇景观。本地行业人士称，世纪金源、中天城投(16.90,0.33,1.99%)与中铁置业是金阳新区目前排名最首的三家地产公司。
据中国房产信息集团贵阳公司高级项目经理周肇彬称，目前，贵阳市区住宅均价在5100元/平方米，但是也有部分高端楼盘价格已破万元。金阳新区现时住宅均价在5000元/平方米。2010年，贵阳全市住宅成交量达620万平方米，金阳新区的住宅供应量占到全市供应量的40%以上，成为当仁不让的地产热土。
其中，中铁逸都又是价格领航者。6月8日，《财经》记者在中铁逸都国际项目现场看到，项目一街之隔，即是金阳新区著名的奥体中心，模仿北京鸟巢而建。售楼员称，中铁逸都花园洋房去年初开盘之际，即从7000元/平方米起步，目前已接近售罄，仅余数套，底层毛坯价格已经破万元。
而7月初即将推出的高层电梯房，均价将接近7000元/平方米。在售楼处最中央的项目沙盘上，一排排别墅尚处于既定规划之中，在项目的最东边，五星级酒店、写字楼与高档商城将在若干年后拔地而起。
知情人士称，根据最初的测算，中铁逸都销售完毕后，净利润可达十几亿元。但是，伴随着金阳新区的轨道交通利好稳步兑现，以及贵阳市大量市政资源的投入，中铁逸都的房价很可能水涨船高，后期利润或会超出想象。
以此计算，“倘数年之后项目结算，20%的股权可兑现两三亿元。”该人士说。
对于上述说法，中铁置业董事会秘书侯社中向《财经》记者表示，合作开发是行业普遍现象，中铁置业也不例外。但他拒绝对具体的公司作出回应，“我们不方便表态”，他说。
