对商品房的潜在冲击有限
从住宅结构看，保障房存量扩大会影响房地产供求关系，对定位于中低端的商品房形成直接冲击。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比才能逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。
从国际经验看，中国的“十二五”期间既是保障房空间发展的时期，但也是起步阶段与“补课”阶段，类似于日本上世纪60-70年代的保障房发展阶段。同时，保障性住房的快速建设，会明显增大房地产的供应，并对定位于中低端的商品房形成冲击，并间接抑制商品房价格持续上涨的预期。
从商品房市场的需求空间来看，目前的中国房地产市场尚处于快速发展向成熟发展的过渡期，未来五到十年的商品房“有效需求”空间仍然庞大。一个合理判断是：按照“市场归市场、保障归保障”的双层住宅格局，如果假定年按揭收入比超过100%的最低收入和低收入家庭现在及未来都难以具备商品房承担能力，这一部分家庭将进入保障房市场，不直接影响商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有现实的支付能力，也是商品房市场需求的“第一梯队”；年按揭收入比在50%-100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潜在的商品房需求者，从需求的满足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能进入潜在的需求市场。按照这种有效需求的分类，从1998年住房改革以来，中国累计商品房建设存量为突破5000万套，仅可覆盖20%左右的高收入与最高收入家庭的住房需求的首次置业及部分二次改善置业需求，未来5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求将主导商品房市场。
政策上，行业层面的冲击可能来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。从目前的政策趋势看，未来几年，特别是2011年、2012年保障房集中建设的期间，从整个行业层面看，保障房对商品房市场的最大冲击可能来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻了经济增长对商品房市场的依赖。这意味着除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，在保障性住房保持快速建设的前提下，目前对房地产市场的调控难以出现明显的放松。
作者简介：巴曙松，国务院发展研究中心金融研究所副所长，华创证券首席经济学家。华中炜，华创证券研究所宏观研究员；杨现领，华创证券研究所宏观研究员。
