新政下，面对海南稀缺和宝贵的旅游资源，如何用创新的理念开发海南旅游地产，成为了市场关注的话题。
4月30日，在海口召开的“新政下海南房地产的机遇和挑战”高峰论坛上，这一话题再次被提起。
多位业内人士一致认为，在国际旅游岛建设的宏观背景下，东环高铁的开通，游艇经济、离岛免税、离境退税等优惠政策的实行，给海南房地产业带来了新的生机。在调控不断的今天，海南旅游地产发展的机遇依然存在：要紧贴旅游度假和健康养生。
“涨价先锋”遇尴尬2011年被称为史上最严厉的调控年，从中央到地方，各项调控政策频频施压，房地产市场面临前所未有的压力，成交量的大幅下滑、信贷政策的严厉和融资渠道的收紧，致使市场陷入浓厚的观望，业内人士表示房地产市场已经进入了“冬天”。作为曾经最红火的海南地产，也没能躲过一劫，成交急剧萎缩的情况下，去年的“涨价先锋”们开始愈发尴尬。一些项目的售楼处可谓门可罗雀，分外冷清。
最近，新华社一名记者报道了探访情况：在凤凰岛，进入售楼部，偌大的楼盘竟然只有一名销售人员驻场。凤凰岛售楼部给出的价格依然坚挺，最便宜的也要6.98万元/平方米。凤凰岛虽然价格坚挺，但顾客稀少，整个上午只有一对来自海口的夫妇在看楼。
“现在凤凰岛面临一个很尴尬的境地。”一位业内人士称，价格过快地上涨至高位，然而没有后续的卖点进行支撑，导致了后来者不愿买单，造成成交急速下滑。
同时，由于没有销售支撑，又难有资金持续投入来完善配套营造新的概念和卖点，由此陷入恶性循环。更糟糕的是，极其高端的定位和在高位成交的业主，又令其投鼠忌器，不能贸然启动降价促销的策略。
高端旅游市场潜力巨大“每年，海南旅游进入淡季时我都会去岛外走一走，转过北京、上海、南京等几个城市后，发现海南和全国的形势不一样，现在岛外听到最多的就是海南最近很火，博鳌论坛、离岛免税，在全国影响非常大。相反关于限购对海南的影响倒是很少提及。”海南海滨建业集团董事长周建辉表示，不过，在淡季时，市场还是有的。
目前，海滨建业集团已开始研究高端旅游养生市场，“我国亚健康人群已经达到六亿，海南正好有这个资源，高端旅游地产再加上高端旅游养生，这样就可以把淡旺季距离拉近。
三亚房地产业协会秘书长刘树国说，海南旅游地产就要依托非常稀缺的热带滨海资源，以高品质人性化的标准满足人们日益增长的旅游度假和健康修养需要。
因此，“在国家严厉的宏观调控政策下，海南房地产业发展基本战略可以归纳为分层次、重规划、抓重点、汇民生四个要点。”海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武提出，我们必须将高端旅游地产和民生保障房地产分开，不要将它们的价格定位混为一谈。
他继续指出，我从来都不主张海南所有类型房价都要下降，我一直都主张海南一般的居住性民生保障房价格下降，而旅游地产的价格要让市场来定。
面对目前地产业这所谓的“冬天”和“淡季”，王毅武给地产开发商提出了“提升、转移、让利、退出”的发展策略。
王毅武解释，提升，就是要提升自己的内涵和质量，向更高层次的房地产业层面发展；转移，就是那些中小型房地产公司不要在一线城市与政策硬抗，而要尽快转移到二三线城市发展；而让利是与转移相辅相成的，在转移的过程中遇到困难也要坚持转移，并率先采取一些让利措施，早点清盘回笼资金；最后是退出，行业之间竞争一旦处于不利的地位，就要将资金转移到市场上去选择其他的投资区域。房地产也是如此。
