博弈平衡点
全国房地产调控政策是否见效,在某种程度上,决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后,已渐渐恢复元气。
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示,“目前已经有'日光盘’出现了,尽管这只是个别项目,却是积极的信号。”
根据他的调研,上海楼市目前进入了新一轮稳定期,“成交量与价格均无太大动荡。”
陈啸天表示,若将上海分为中心、次中心和郊区三大块,则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持,就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说,“这一平衡点的大概数字是降价15%。”
在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中,“一些7折、8折的盘,走得都非常快。”
陈啸天分析,这些价格出现松动的开发商可分为两类:求周转和创纪录。
比如当地一家知名国企,2009年的销售收入达到106亿元,而今年上半年,其销售额尚不足30亿元,资金压力巨大。
成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示,资金状况好的公司并不少,但随着时间的推移,开发商心态会有变化,而且是朝着不好方向变化。“我们负责代理的几个项目,大家都已经把开盘预期降低了,销售策略是就低不就高。”
创纪录则是几个大开发商的诉求,为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科,有一些盘降了15%左右,但它们只降不说。”陈啸天说。
打折促销,看似热闹,但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计,上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。”据蔡为民统计,在较为偏远的嘉定,房价下跌幅度也不足15%。
全忠则认为,看似下调的价格背后,均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少,均价自然会下来。”而在他看来,多数高端楼盘的价格并未出现松动。
