银行对房地产企业项目贷款普遍收紧，一些在楼市疯狂上涨时半路出家的开发商遭遇融资难题。
早报记者了解到，信托公司的融资成本水涨船高，一部分中小型开发商不得不转向昂贵的民间借贷，以月息5%的短期资金延续房地产项目的资金链。
信托融资成本高企
据了解，在银行“收紧”房地产开发贷款的背景下，信托公司的融资成本已涨至年息20%甚至更高。而一般情况下，开发商向信托公司的融资成本仅为年息15%-16%。
“如果算入开发商争取从信托公司获得放款的隐性成本，很多项目的融资成本都会高过20%。”一位熟悉信托业人士指出，信托公司的融资成本正有逼近民间借贷的趋势，“再高下去，开发商完全吃不消。”
上述人士称，信托融资定价并不完全透明，信托公司“一对一”以企业资质和项目风险定价，而在银行收紧房地产开发贷款的背景下，信托公司有了更多议价空间。
据介绍，在市场资金面最紧的2008年，开发商到信托公司的融资成本一度飙至年息30%。
小地产商转向民间借贷
即便如此，仍然有大批房地产开发商无法以高成本从信托公司获得融资。
平安信托人士称，原则上已不对房地产项目提供融资，除非对长三角地区的长期优质客户，可以“松个口子”。
某开发商人士表示，银行不肯贷，信托公司也挑着项目做，多数只能找民间借贷解决，“房地产项目现在不好融资，风险评估都很大，能以20%从信托公司融到(钱)就很不错了。”
该人士所说的“民间借贷”，是指典当行、担保公司、小额贷款公司等，可以提供短期周转资金。
“月息一般在4分到5分之间(即4%至5%)，并且90%的情况都是熟人介绍做担保，当天就可以放款。”上述开发商人士称，遇到资金缺口，多数依靠民间借贷解决。
上海一位典当行人士表示，目前，针对资质好的开发商，单笔最多可以借出1亿元资金，月息为4.2%左右。
快熬不下去的信号
分析人士指出，长期依赖资金支持的开发商转向民间渠道借款，是一个很危险的信号。
某城商行大客户部人士介绍，银行“收紧”房地产开发贷款，这令上海一些开发商业楼盘的房地产企业几乎“断血”，“政策不明朗，房子根本卖不出去，(开发商)不得不考虑重新将写字楼改成酒店式公寓的小产权房，重新运作销售。”
如果退至2009年，开发商若以所开发的楼盘做抵押，可以轻松从银行获得贷款。
据了解，2009年楼价疯狂上涨，不少缺乏运作房地产项目经验的建材老板、“富二代”转型做了开发商，眼下，此类缺乏经验的开发商不断遭遇需要“拆东墙补西墙”的资金缺口。
“开发房地产项目的资金杠杆很高，就是不断借资金运作，玩得转，支撑到买房款到手，就有赚头;如果房子卖得不顺利，就一直需要周转资金撑着，有一天撑不下去了，只能等项目‘烂’在那里，被收走。”上述开发商人士称。
长江证券房地产业分析师苏雪晶告诉早报记者，房地产业的项目周期一般在1年半至2年，融资需求大多是可持续的长期的资金，“如果从银行到信托，进而转向民间借贷进行短期融资，这样的开发商一定是快熬不下去了。”
“1-7月，房地产开发企业本年资金来源合计38876亿元，比去年同期增长39.4%，与上个月相比下降6个百分点。”苏雪晶在其最近一份报告中指出，“(7月)自筹资金占比开始上升，这可能与前期银监会强调注意房地产开发贷款风险有关，在开发贷款的审批过程中更加严格的执行。”
投资客又回来了
就在“菜鸟级”开发商为资金问题焦头烂额时，那些经验丰富的大型开发商们“日子很好过”。
业内分析人士称，资质好的大型开发商从银行获得开发贷款的难度并不大，几乎占据了可用的开发贷款额度。
此外，最近在上海周边城区开出几个新盘，投资客、投机客们重新回归。“房价没有看到有效的松动，成交量又有抬头趋势。”上述人士指出。
