户型标准化加收益快速化,不断扩大的保障性住房建设给万科的住宅产业化理想提供了又一个“试验田”。8月25日,由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设,这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。
与以往不同的是,龙华保障性住房项目将率先运用“工业化”生产方式建设。万科集团总裁郁亮在开工典礼上表示,万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。
从公益性探索到大规模商业开发,万科开始尝试将保障性住房项目列入公司未来利润增长点之一。郁亮在8月10日中期业绩推介会上透露,万科将本着对股东负责的原则,把保障性住房作为业务项目运作,而不是作为公益项目运作,今年计划开工建设100万平方米保障性住房。
利润约3%成重要业务模块
龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住房,首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式,并打破户籍界限面向需求者。项目总建筑面积约21万平方米,计划2012年7月交付使用,总投资约7.6亿元。
在此之前,万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米,包括配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房,比如限价房中的天津新里程项目、经济适用房中的武汉青山区项目。
值得一提的是,作为跟公租房有部分类似的廉租房开发实验,万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目,以低租金面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。项目于2008年交付使用后,出租率接近100%,被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
但由于是万科自身的实验行为,万汇楼项目并未享受政府的任何优惠措施。万科董事局主席王石当时曾坦言:“这只是一个实验,最终能否推广,并且良好运作,现在还没有答案。”
有媒体援引开发商根据现有租金收益情况的计算结果称,万汇楼的建筑成本可在25年后全部收回。如果按照70年使用期为限,该项目在剩下的45年时间内,理论上可以收到8280万元的租金收益,而平均每年收益为118万元,年平均收益率仅为2.6%。这对于开发商而言,并不算是一笔很划算的账。
万汇楼项目的经济账直接对万科产生不小的影响,时至今日王石似乎已经找到了答案。他近日在接受《第一财经日报》采访时谈到了万科在保障性住房方面的一些思考,“万汇楼项目从短期内看来肯定是赔本的,所以我强调的是公租房,而不是廉租房。”
在王石看来,万科在廉租房方面的优势不大,因为廉租房就是靠拼成本,而拼成本不是万科的强项,“万科的优势是房子就要绿色环保节能,又要全面推行精装,同时还经济实用。”
与有些人认为开发商参与保障性住房建设是“赔本赚吆喝”不同,王石从未讳言中低收入人群住宅的盈利空间。他在不同场合都表示,为中低收入人群盖房子也可以赚钱。他向本报表示,万科在保障性住房方面分为两块:公益性项目和商业性项目。
(本文来源：第一财经日报 作者：黄树辉)
