“国六条”对“购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”的规定，使我市二手房市场再次重温一年前的宏观调控的“旧梦”。于是，二手房“如何寻找出路”、“如何规避营业税”成为人们讨论的热点。
交易量下降一半
“国六条”细则一出台，我市二手房市场很快就有了反应。据市房产交易登记管理中心提供的数据显示，5月22日到26日5个工作日，二手房交易平均每天为60.4件，而“国六条”正式实施的6月1日至16日12个工作日，其交易量就迅速下降到398件，每天平均交易量为33件。比5月份的日均交易量下降了近一半。
市房产交易登记管理中心副主任汪福忠认为，今年的交易量波动没有去年政策实施后那么大，是因为我市二手房市场经过一年的磨合后，买卖双方对宏观政策有了一定的认识度，不会再像去年一样盲目地观望。同时刚性需求客观存在，买卖双方理性地看待“农五月”和“国六条”的影响，交易量出现一定幅度的下降是正常现象。
上述信息，记者同样在我爱我家、海螺置业和21世纪房产等中介得到证实。而从成交区域和房源来看，新城和黄龙住宅区是此次的交易热点，而刚交付使用的新房子则比老房子吃香得多；价格方面没有出现多大变化。
二手房急寻出路
记者在采访中发现，由于近期受宏观调控政策等因素影响，我市二手房市场产生“转售为租”现象，但数量并不多。据我爱我家置换部经理潘震东介绍，“转售为租”的情况不多是因为目前我市房屋租金回报率较低，一部分二手房的月租金甚至都抵不上按揭月供，有的房主因为怕出租而影响转让，干脆就空着；而另外，还有相当部分二手房是毛坯房，卖方不愿意花钱装修，也不适合出租。
相对“转售为租”现象，也有部分卖家开始等不及了，为了脱手而降价出售。记者在市房产交易登记管理中心碰到正在等买家来办理过户手续的二手房业主李先生。“我这套房子是去年买的，准备明年就转掉，但是现在突然出来这样的一个政策，一时间也不知道房价是涨还是跌，干脆就自己把营业税承担了，把房子转掉。”李先生说，如果不是承担营业税，这房子至少还可以赚8万元。
全额征收营业税，从去年规定的两年，一下子变成五年，那么二手房主撑得住吗？汪福忠认为，本来接下来部分两年快到期的房子将逐渐释放出来，市场相对将变得活跃。新政实施后，如果部分卖家执意等到满5年后交易，不仅房价是个未知数，而且房子折旧也是不小的损失。针对营业税的问题，他表示，营业税由卖方缴纳，这是相关法律明文规定的，但在实际操作中，也可以双方协商。
避税“花招”有后患
对于已经达成购买意愿、已满两年而没有抢在6月1日之前完成过户手续的买卖双方，这回只能自叹倒霉了。不过，依然有人为了规避营业税，而使出各种花招，比如虚报总价、私下签订合同等满五年后再办理交易手续等。浙南律师事务所律师尹航提醒，这些所谓“花招”对买卖双方来说，都存在各种不可预料的市场风险和法律风险。
尹航提醒二手房交易双方，根据《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。如果经查明，买卖双方为了少缴纳税收，而故意将交易金额写低的，从法律的层面来讲，可能导致合同无效的结果。即使用于过户的合同是有效的，那么对于实际多出的那部分金额，也得不到法律的保护，买方一旦拒绝支付，但房屋已经过户，卖方将陷入深深的被动之中。
而私下签订合同等满五年后再办理交易手续的，则更需要注意。因为房屋价格一直在发生变化，等到实际过户时，价格大涨还是大跌，谁都无法预测，届时可能卖方出现不配合过户或买方不愿意购买等纠纷。此外，由于房屋一直没有过户，卖方仍可以将该房屋进行转让或抵押，因此，对买方而言，同样存在这方面的风险。
记者了解到，在二手房交易市场，还会出现这样的避税情况，即双方约定，先交上租金把房子租下来，同时这笔租金也“售变租”作为买房的定金。待卖方的房产证领证时间超过五年，再办理过户手续。对于这种情况，尹航认为，其违法性不够明显，也可以称之为一种附条件买卖的新形式。但同样存在市场和信用风险，毕竟要经过长达数年的市场价格变化进而引起买卖双方信用安全的考验。所谓此一时，彼一时，到时候能否交易成功就不得而知。商报记者海涛
