日前，省十届人大常委会二十五次会议表决通过了《浙江省物业管理条例》(以下简称《条例》)，该《条例》将于今年10月1日起正式施行。《条例》历经三次审议，一些争议多的问题终于有了答案。不得改变物业使用性质、物管费清单需定期公布、一个产权有一票的投票权、开发商需提供2%的房屋保修金、业委会拥有诉讼权等规定都已得到了明确。为此，本版特邀请市房管局物业修建处处长潘元平，为市民解读该《条例》的部分条款，以飨读者。
物业使用性质不能改变
【我读你听】业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
【为你解读】在我市，住宅改变使用功能正成为一种普遍现象。住宅改变使用功能后，不仅给邻里之间造成纠纷，同时像消防隐患、安全隐患、环境以及公共安全等影响也不可小视。现在，像上述这些现象，由于其他法律规定得不是很明确，同时物业管理企业、业主委员会又没有执法权，只能进行劝阻，管理效果往往非常差。《条例》实施后，可改变这种现象的泛滥。
物管费使用更加透明
【我读你听】物业管理收费可分为酬金制和包干制。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
【为你解读】物业管理收多少费？这些钱都用到哪里去了？这显然是业主很关心的事，而由此引发的矛盾也是最多的，特别是实行酬金制(不是按每平方米多少元收取，物业管理人员有定期工资)的小区。对业主来说，业主应该缴纳物业管理费，已在相关规定中较为明确，而业主的知情权却体现得不是很明确。此次《条例》对两类管理方式及费用收支情况给予更多规定，使业主有了更多的监督权。另外，《条例》对住房所有人在出售房屋时，有义务对物业管理费进行结算；住房所有人出租房屋时，要在出租合同中明确今后物业管理费由谁支付，或则相关人员要付连带责任，都有了详细的规定。
一个产权有一个投票权
【我读你听】业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。
【为你解读】《条例》明确地规定了首次业主大会的投票权数和详细的标准。同时，它还规定了首次业主大会的开办费用，由开发商承担，这也给业主权利的保证。
业主公约有了执行力
【我读你听】业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。
【为你解读】我市一别墅区的业主委员会主任最近比较烦，为维护别墅区的共同形象，业主委员会就别墅装修的事情做了份业主公约，但是个别业主还是随意装潢，小区的整体形象也被破坏了。《条例》对此做出规定，物业公司工作人员发现业主装潢违反国家强制性规定，以及业主公约的，可以进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门。另外，对在装潢过程中影响房屋安全的情况，物业公司要及时制止，并向有关部门反映。
业主委员会拥有诉讼权
【我读你听】业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
【为你解读】业主委员会可否作为诉讼主体？这是近年来市民极为关注的问题，“银都案”曾为这个问题，将官司打到最高人民法院，最终司法部门也没有承认银都花园业主委员会的诉讼主体地位。但是这个问题在《条例》中得以明确，业主委员会经业主大会授权之后，就物业管理领域的问题，可以作为诉讼主题依法提起诉讼。而“银都案”是商品房买卖纠纷，不属于物业管理方面的问题，所以没有得到司法部门的认可。
房屋也有了保修金
【我读你听】建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
【为你解读】以往，由于开发建设单位保修力度不一，针对维修问题的投诉，目前已经在物业管理投诉中占据了较高的比例。一方面，业主认为自己已交纳了专项维修金和物业管理费，房屋理应由物业管理企业负责维修；而另一方面，物业管理企业认为，房屋还处于保修期内，维修责任应由开发建设单位来承担；而开发建设单位又常常将此类问题推脱给施工单位。很多业主与物业管理公司之间的矛盾由此引发。《条例》实施后，将可避免此类纠纷的发生。该保修金在开发商不修或则不及时修理时使用。
街道、居委会要协助物业公司进行管理
【我读你听】业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。
【为你解读】上海陆家嘴物业公司比较成功的做法是，邀请当地街道、居委会、业主委员会成员每月开一次例会，对物业管理中遇到的问题进行沟通协商，化解了不少矛盾和纠纷。温州的物业公司也知道这种沟通的重要性，但是很少有人牵头做这样的事情。如今《条例》规定，街道办事处、人民政府、居委会应当配合物业主管部门，调解业主和物业公司之间的矛盾和争议，物业公司也可主动、积极地邀请政府部门协调工作。
