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央视《经济半小时》:温州人透露炒房内幕

2006年06月07日 10:24:58来源:cctv 责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  黄东升的买房经验是投资房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上利息;出手要快;第3个才是增值。

  葛先生买房遵循买进靠耐心,观望靠信心,持有要有信心。即使买了下降也不怕,因为房子建好后肯定涨

  央视《经济半小时》播出节目《温州人透露炒房内幕》,以下为节目内容实录:

  只要一提起房子、房价,话题总会绕到温州人身上,因为温州炒房团的名声实在太响了,他们似乎是撬动房价最有力的那根杠杆,所过之处房价攀升,温州炒房团真的有这么神吗?今天就来认识一位温州的黄先生,他早在1998年就开始投资房产,从住宅,商铺,写字楼到工业用地,都是他的投资对象。

  温州人喜欢投资实业的不动产――房产

  虽然下着雨,黄先生还是兴致勃勃地带着记者去看他的一处房产,这处房产是当年黄东升从政府的竞拍中买下的,底楼租出去做了一个小超市,楼上则租给人家做了服装厂。

  黄东升:“98年的时候,这两间是政府投标投下来的,卖给我,56万,那边是24万6,80万8千。”

  黄东升告诉记者,这楼上楼下的几个单元一共有900多平米,他当年买下时才900块钱一平米,一共才花了80多万,当年租出去就租了一个好价钱。

  黄:“超市从2万开始租,租到今年3万7。”

  楼上服装厂的租金开始是7万5后来涨到了9万,由于这处房产在温州市的西南郊的一个镇的中心,位置较好,当时租户一次就和他签了5年的合同。

  老板:“现在找店面也比较难找,一下子开下去要搬总是麻烦,当时一下签了5年,现在又签了3年。”

  黄东升告诉记者,这是他最得意的投资之一,因为到现在,这处房产的租金已经完全可以抵当年的投资了。

  黄东升:“5年他们的租金已经基本上保本了,租金已经基本上租回来了,房价都租回来了,楼下租金1/3,楼上2/3,8年收回成本了,0成本了。”

  8年就收回了投资成本,而更让黄东升得意的是,这处当年位置并不特别好的地段已经大大地升值,房价从当年的每平米900元涨到6000多元。

  黄东升:“现在涨到6000多了,店面涨到1万2,涨了5-6倍,现在是净资产,价值500万,不到十年净赚500万,将来还会升值,区政府搬过来,新火车站在这儿。”

  黄东升投资房地产,在温州人中间也算得上是比较早的,他告诉记者,温州的民间资金多、房源少,对房子的需求量大,因此大家最先是在温州本地捣腾房子,但温州地方小,本地土地存量少,后来很多人就把眼光转向外地,不过,更重要的原因是温州人喜欢投资实业特别是不动产,他们不愿炒股、炒期货,只肯买房。

  黄东升在温州开了一家专门生产办公家具的工厂,而黄东升对记者津津乐道的不是这些家具本身,而是在谈设计这些办公家具时对空间占有的理念,这是他从投资写字楼出租时得到的启发。

  黄东升最早开始投资房产是在1996年,当时他以每平米3800元的价格买了一套房子,本来打算自己用,后来他把房子出租后,发现每个月的租金就有2500元,他于是又买了一套,这两套房子在1998年就涨到了6000多一平米,尝到了甜头的黄东升于是开始不断投资房产。

  黄东升:“那个时候做楼怎么做,温州人定金一放进去就可以拿到20万的回报。”

  黄东升告诉记者,当年,温州人时兴买楼花,由于当时对按揭没有限制,买几套都行,许多人就是看中了投资房产较大的升值空间,开始投资房产。

  黄东升:“最多的那套房子是从30万定金交进去,按揭做了70万,3个月以后就卖到150万,30万赚50万。”

  由于温州本地的房源太少,后来在房地产市场兴起后,黄东升开始把眼光转向北京和上海,在北京,他主要是投资写字楼,然后出租,2001年,他和10几个老乡在中关村连手买了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生,为此,他还专门委托了一家网站做市场调查。

  黄东升:“在北京做市场调查就花了10万块钱,调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资,但是要1千块钱租房子,1千块钱租写字楼。”

  黄东升把这些写字楼隔成8平米左右的小间,配备好生活和工作设施,专门出租给刚毕业的大学生,结果,在许多写字楼都租不出去的情况下,他的写字楼别人排队抢租。

  黄东升:“回报率那时候是15%,现在将近18%左右。”

  而在上海,黄东升主要投资小型公寓,他投资的楼盘主要是地段好,交通方便,且周围写字楼多的地方,便于出租。

  黄东升:“我想在地铁边上,大学城边上,就是车程不到5分钟的路我会买的,一个就是针对老外使馆区这边的,还有就是高级写字楼边上那种小套型的,租给白领的大学毕业生的,这些对象住,它才有稳定的回报。”

  黄东升给记者讲了这样一个故事,当时,他在上海购房时,一个老太太和他同时看中了一套住宅,在签约时,老太太犹豫了,黄东升买下了,结果这个楼盘升值很快,一年后,老太太多花了20万从黄东升手里买回了这套房子。

  黄东升:“一年以后她给我赚了20万,她那个时候以为房子会便宜不买。”

  炒房要符合“3个必须”

  黄东升给自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息,还有一个出手要快,第3个才是增值。

  黄东升:“3个必须符合两个,要么你出手难一点也没事,租金抵了增值快,要么就是出手方便增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死的。”

  黄东升告诉记者,投资房产,升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二,如果达不到就会亏本,为此,黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

  黄东升:“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5—6厘,加起来除二,一年要达到6%,而且房子一定要增殖在6以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资,稳健的,买过来比如说是50万,明年租金2万5,明年价值55、56万左右,要不然你这个投资是亏本的。”

  黄东升告诉记者,这些年投资房产他几乎从来没有亏过,就是因为他给自己订下的这个赢利点。

  黄东升:“没有,因为我见好就收,还有,有一个潜伏期在那里,这段时间我潜伏下来,房地产是一个曲线,涨高,你要抓住最高点,买过来最高点,这才是利润空间。”

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