被业界称为“楼市硬指标”的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称意见)一出台，立即在我市引起了多方关注。相对于前几轮的宏观调控，此次各条措施更多地被加上“强势”的色彩。在此背景下，这次新政策将给我市房地产市场带来多大影响？对购房者又会带来哪些变化？本版根据细则精神和本市实际情况，走访了有关业界人士，对此给予分析。
【意见】调整住房供应结构。自今日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
【现状】有数据显示，新近几年开发的楼盘，120平方米以上的大户型占了市场的70%左右。
市房管局在年初的工作安排中，已将实现普通商品房建设量占住宅建设总量的70%以上，中低价位、中小户型住房占普通商品房建设总量的70%以上等内容，作为工作目标。同时，市建设局也已在其工作安排中将扩大中低价位和中小户型住房供应的比例，作为今后的突破点，并已在《温州市房地产开发近中期发展规划》中，对中低价位和中小户型住房做出具体量化要求。
【海螺置换总经理王珍楠点评】将90平方米以下的住房调整到占项目总面积的七成，对我市来说是个考验，也与我市的实际情况有很大的差别；对于建筑面积的规定，将对开发商产生最长远的影响，但也不排除大套型住宅今后由于稀缺反而出现价格变化，小套型也由于上市量增加，而造成价格变动的可能性；从短期来说，我市前几年的大套型房产建设规模，可以部分消化这一政策的影响；同时，由于经济适用房的套型基本在90平方米以下，这也将大大减少此规定的影响力。
【意见】：发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。从今日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从今日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住房且套型面积在90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定；中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%；对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
【现状】：从上轮调控政策来看，税收政策实施一般都有一段时间的延后性。目前，市地税局还没有收到正式文件，正式实施这一新政策，要等省地税局的文件；我市一直都是以3：7比例的购房付款方式来操作，从今年3月份开始才以2：8的购房付款比例操作。此次再回到3：7比例不会有太大的影响；在土地政策方面，我市已连续3年没有新批别墅用地。
【市房屋交易产权登记管理中心副主任汪福忠等点评】：对于营业税政策的重新规定，可以说是此次新政的“杀手锏”。由于政策的延后性，此政策将在短期内促使房源上市量和成交量增加，但政策真正实施后，可能会造成后市交易量的萎缩。而从上一轮政策的实施情况来看，短期内会打乱有些正在交易的房子，同时也会带来二手买卖纠纷的增多。
而对开发企业自有资金和闲置土地的规定，原来央行和国土资源部都已有类似的规定，此次无非是强调已有的规定，后市最大的关注是看有关部门的执行力度。而如果对空置概念没有更明确的表示，对空置3年的房产不得作抵押物的规定，银行操作将很难实施。
【意见】：合理控制城市房屋拆迁规模和进度。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。
【现状】：去年，我市共审批拆迁项目77个，拆迁房屋建筑面积118.65万平方米，均控制在省下达的计划指标内。根据目标，今年拆迁总量也将在一定的范围内。
【朗兆房产董事长叶维坚点评】：从今年市房管局对拆迁规模控制在2005年拆迁总量之内的要求以及今年我市对拆迁安置货币补偿的实施来看，被动性住房需求将不会更多地展现。
【意见】：整顿和规范房地产市场秩序。对套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚等。
【现状】：经去年房管、建设、工商等部门，对房开企业和中介机构进行了清理整顿后，有效地规范了房地产市场行为；另外，市本级还推出了预售退购房公开销售制度，目前也一直在执行。
【市房管局、市建设局等相关负责人点评】：本次意见尤其强调了监管力度，这将会对开发商有所影响。其中多次要求监察部门加强督察，表现出有关部门对整顿房地产开发业务的决心和力度。目前在买房卖房中，存在某些不规范的现象，而《意见》实施后，这些违规行为将会得到更加严厉的处置。
【意见】：有步骤地解决低收入家庭的住房困难。尚未建立廉租房制度的城市，必须在2006年年底前建立；各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，真正解决低收入家庭的住房需要。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
【现状】：我市已出台了《温州市区经济适用住房管理办法》和《温州市区廉租住房保障办法》。经济适用住房建设步伐不断加快，全市已全面建立和实施了城镇最低收入家庭廉租住房保障制度，其中保障标准已调高至人均建筑面积12平方米，并实现按保障面积给予补贴。根据规划，目前瑶溪和娄桥的经济适用房建设用地，正在前期的征地过程中。永嘉县第三批经济适用房目前已签订72亩的征地协议；乐清市中心区两期50亩已经开工建设；苍南县灵溪镇8万平方米经济房已完成立项、征地等工作；龙港11万平方米的工程，也已开始前期的准备工作；洞头县第二期5.8万平方米的经济适用房已完成扩初设计。
【我爱我家置换部经理潘震东点评】：完善经济适用房和廉租房制度建设，可健全我市住房保障体系，解决中低收入家庭住房困难，同时可对整个房地产市场健康发展发挥积极的作用；此次细则对集资建房等提出更严格的要求，无疑是对去年集资建房热点给予了明确。另外，由于传统住房观念的影响，我市二级市场还处于不够完善的状况，而这条政策的目的正是为了完善整体的房地产市场。
【意见】：完善房地产统计和信息披露制度。要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。
【现状】：我市被建设部列为全国40个房地产市场重点城市之一后，有关部门已及时拟定了方案，并建立信息系统第一阶段建设任务，并通过了建设部专家小组的验收。目前，《温州市商品房网上销售管理办法》正在征求意见中，估计于最近几个月内推出实施。
【市房屋交易产权登记管理中心副主任吴演义点评】：信息对称，对房地产市场的健康发展作用重大。建立健全房地产发布渠道，是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道，增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展。如果《温州市商品房网上销售管理办法》得以实施，可最大程度上规避购房者信息不对称的现象。
