王某自2000年8月份入住某房地产开发公司开发的××小区B幢301室后，一直烦恼不已。原因是他发现房屋存在漏水、墙壁裂痕等质量问题。经过多次找人修理仍不能解决问题。后来，王某得知楼下201室也存在类似问题，并通过法院起诉房开公司把问题给解决了。于是，王某在2005年9月份向法院提起诉讼，要求房开公司修复房屋的漏水、墙壁裂痕等质量问题。房开公司则认为王某的房屋质量问题已经超过双方合同约定的5年保修期，不应再承担保修责任。法院查清事实后，驳回了王某的诉讼请求。
王某的房屋存在质量问题，起诉要求房开公司给予修复，却得不到法院的支持。这到底为什么？
[律师意见]
本案涉及的是业主在房屋出现保修范围内的一般质量问题时，需了解房屋的保修期到底有多长，才能妥善保护自己合法权益的问题。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”和建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”房地产开发商在保修期内，对交付的房产负有保修义务。
那么，房屋的最低保修期又是多少呢？
依据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气管线、给排水管道、设备安装为2年；㈤装修工程为2年。”
需注意的是，上述规定是房地产施工单位对建设单位的最低保修期，从房屋竣工验收之日开始计算。而业主的房屋保修期，是从房屋交付之日起计算。一般来说，房屋保修期由业主与房地产开发商在合同中约定，可以约定高于上述法规规定的最低保修期，但是业主的房屋保修期不得低于建设单位和施工单位质量保修书约定保修期的存续期。如该存续期少于建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条第3款：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。”的规定，则业主最低保修期按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的上述规定执行。
本案中，由于王某是在过了房屋质量保修期之后，才要求房地产开发商承担保修责任，因此法院才判决驳回其诉讼请求。
