“以廉租房信托为切入点，启动一个全新的房地产金融平台。近日，全国工商联房地产业商会会长聂梅生在接受记者专访时，这样表述商会正在力促的廉租房信托体系的意义。65岁的聂梅生语速极快、眼神敏锐。她向记者透露，银监会已经把商会起草的提案上报至国务院，“今年应该会有试点。
记者：商会提出建立“廉租房信托提案的原因是什么？
聂梅生：我国房地产市场在实现快速增长的同时，也存在结构性矛盾日益显现、蕴含潜在金融风险、增量市场与存量市场发展不均衡等问题。商会投融资中心经过对房地产行业的深入调研，基于我国政策法规配套环境和金融创新产品的发展，撰写了“发展房地产投资信托基金，建立廉租房体系，防范房地产金融风险的报告和政协提案，旨在为统筹解决房地产行业存在的问题及房地产金融风险提供参考。
记者：具体设想怎样？
聂梅生：去年两会时，商会提出了关于建设廉租房基金的提案，具体内容是目前廉租房存在两个问题：一个是政策缺位，一个是资金缺位。政策缺位应该由政府解决，但资金缺位确实是一个大问题，于是我们想启动廉租房基金。REITS是在物业持有的情况下形成的，如果你全部卖完了就不可能形成REITS，而REITS一般都是在高端启动，启动以后经营然后再把它变成一种公众的金融产品。我们考虑廉租房就是一种不卖的情况，持有廉租房的是政府背景的机构，如果能够在廉租房上形成一些基金，再打包比如原来支持廉租房的社保、土地出让金等等，几方面排一下，廉租房的基金有可能形成一种类似于国债性质的投资项目。由于有政府背景的保证，大家购买的会比较多。同时对金融稳定也有好处的。
记者：具体讲讲对金融稳定的作用？
聂梅生：房地产开发投资依靠银行贷款作为主要资金来源，隐含了一定的金融风险。一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期、房地产价格大幅度下滑的情况将导致贷款风险迅速上升。另一方面，个人住房抵押贷款一旦出现购房者断供、收入情况变化或者房产价格下跌，银行便难免出现坏账。
廉租房基金对低端房地产的稳定尤其具有意义，现在房产市场低端不稳定，高端、中端提供的是够的，缺位的是中低的，最缺位的是廉租房，连经济适用房都买不起的只能租房，不能把所有的住房需求都弄到市场上去解决，政策公共产品应该包括廉租。稳定低端意义非常大。今年房地产市场重心往下移，去年我们的提案今年如果能够取得一个试点就很好。
记者：目前进展如何？
聂梅生：去年得到了银监会的重视，同时我们也和一些信托投资公司，比如联华、中诚等联系，银监会也组织在天津做了一个调研报告。目前银监会已经将我们的提案上报至国务院。
我们希望在两会之前能有试点，然后就试点写一个提案。目前，河北省建设厅正在和商会联系，在省内找到试点，我们选择的标准是廉租房需求大，同时又有发展潜力的地区。
记者：钱具体由谁出、比例怎么分配？
聂梅生：目前还没有具体方案，正在与央行、银监会商量。
记者：商会是否也想借此启动一个新的金融工具，通过这个把房地产信托搞起来？
聂梅生：对。我个人认为REITS目前在高端启动，在中国存在金融障碍。因为我国房地产的现状是低端缺位，高端不缺位，如果圈一大笔钱支持高端房地产市场，这是不是和中国目前宏观调控指导思想有悖？如果高端市场要圈钱，可以不用REITS，政府层面可能也不会首先批这个。而在低端解决过程中把REITS内涵、机制、运作规律建立起来，这个工具将来还可以向高端发展，中国得首先有REITS。
记者：从资本市场融资是要有回报的，廉租房信托可以满足投资者的投资需要吗？
聂梅生：我们不认为它缺少回报。因为廉租房它有政府基金的介入，而在高端政府是不可能支持你盖一个五星级的酒店的，风险大回报也大。而廉租房这部分政府是会投入的，因为它本来就有廉租房的这部分钱，把这部分钱整合起来，再加上一部分投资，以及原来经济适用房补砖头部分，以及土地出让金，几部分一抬的话，RE-ITS的回报率不会太高，但一定高于银行存款，像国债就是这样。
记者：国外投资者有没有感兴趣的？
聂梅生：国外也很感兴趣，国外有很多公益型基金，比如说养老基金它不要求多高回报，它要求有政府背景、有稳定回报、有保障，3%、4%的回报率就可以了。我们也在和他们接触，他们说愿意啊，将来能给我一个3.5%的回报都干，因为他们在那边不要赔不要下降就行了。而不是说买一个物业最后形成烂尾楼最后卖不出去，RE-ITS打包还上不了市呢。(贾林男/文)
