潮起潮落
整个中国房地产的开发，起起落落，大体可以分为四个时期，即萌芽期、爆发与停顿期、发展期和成熟期。
萌芽期(1988年-1991年)。萌芽的地点只在深圳和广州，主要在深圳。由于香港商人的大批进入，开始有了一些边缘状态的房地产需求和交易。大概是1988年，深圳率先出台政策——房地产使用权可以交易。
爆发与停顿期(1991年-1992年)。1991年至1992年是中国房地产的山洪爆发期，千军万马卷进来。谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，都拼命往房地产里挤。这一时期房地产巨大的暴利空间，使进入者处于非理性状态，人们对于房地产的理解只停留在浅层次上，没人去悉心研究房地产的产品、服务、长线，而这一切的背后是一种强烈的投机心理。1993年6月，中央采取紧急刹车，海南、北海、惠州等地区的一批房地业成为重灾区，之后的房地产基本上处于停顿状态。
发展期和成熟期(1996年-2001年)。中国真正意义上的房地产是从1996年开始，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。
广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位，等等。然后，又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
1998年中国房地产出现了一个新事物——房改，将单位直接分房改为货币化分房。货币化分房一出台，银行按揭顺势推出。从此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期。
火红岁月
2001年，我把它叫做中国房地产业的真正成熟期，消费者维权运动在中国此起彼伏。业主、业主委员会选出他们的代表，带领大家与房地产商展开博弈，达到一种平衡。进而产生了监理，促使发展商更加成熟。
2001年值得关注的另一现象是，中国出现了房地产商像“文革”期间红卫兵大串联那样的奇观——大串联，大考察。整个中国从北边到南边、从西边到东边，凡有漂亮楼盘的地方，几乎都能看到前来踩盘的人群。我们将这种现象叫做“踩盘经济学”。这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做地产的公司几乎都来考察过。
当华南板块成为中国房地产业的领跑者，成为一个标志性板块和踩盘胜地以后，还引发了一种新的现象——催生了一大批服务性公司，从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪，还操起家伙大举北伐。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。
“踩盘经济学”促使整个中国的房地产上了一个很大的台阶，也使得区域之间的产品差距缩小，在设计和风格上出现兼容并蓄。比如广东的园林可以克隆到长江以北，上海的可以克隆到别的省份，进而促进了房地产操作的精细化和房地产市场的细分。总之，虽然伴随着各种不协调音，但房地产一路高歌猛进，成为中国经济发展的主要动力。
中国房地产的成熟有几个标志。第一个标志就是整体水平的提高。中国的房地产，尤其是广东的房地产，跟世界任何国家的房地产相比，在开发水平上都是不落后的。最经典的是李嘉诚在福田中心区搞了一个楼盘，最后房子一盖完，全傻眼了——成了那一片最丑的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产水平，老革命遇上新问题。
第二个标志是，几乎全世界的规划设计公司全到了中国。你有多高的鉴赏本事，几乎就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。还有一个更精彩的现象，老百姓都成了房地产专家。
在这个背景下面，中国房地产界还出现一个景象，就是“三外”——外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产，为本来就已经很火的房地产再加一把柴。
前大盘时代结束
各路地产商扩张太快，起初的反应是人才、管理等软件跟不上，到了2003年，硬件也跟不上了。钢铁暴涨50%，水泥暴涨了40%，全中国到处都缺电。更可怕的是石油，中国从一个石油输出国变成了石油进口大国，整个中国的经济安全遇到了前所未有的挑战。
在这个背景下面，中央宏观调控的一系列措施终于出来了。
按揭稍微紧一点，贷款控制严一点，金融政策趋紧；土地指标——冻结；农转非——停止；对土地使用权的严格控制，基本上只剩下省里面留一个对接点，地县的权利一律上缴。原来镇委书记都可以签合同，中央、省、地、县、镇，五个轮子一起转的，现在是一个半轮子，一个轮子在中央，半个轮子在省里。这一系列措施，预示着中国房地产前大盘时代结束了。
2004年，随着中央宏观调控政策的出台，房地产界，尤其是中小开发商，对未来的前景感到迷茫、感到悲观。对这一问题应该怎样看？这不禁使人想起自然界的一种现象：在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊儿们才能活得欢快。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要调节它，这是生存竞争，优胜劣汰。
美国等资本主义发达国家有很多手段对经济进行调控，如通过国家储备银行，通过格林斯潘，调一点，降一点，作用就不得了。中国这次宏观调控是点刹，不是急刹，从房地产的一个周期率来讲，它会使强大的更强大，弱小的被淘汰，从而维持市场的健康有序发展。
