一个被各方讨论多年的话题在2005年的岁末终于尘埃落定。
12月1日，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式实施。就在当日，中国建设银行已经迫不及待地发出公告，为其首笔30亿元的住房信贷资产支持证券产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团。
建行总行的相关人士向新地产透露，意向承销团成员须在12月2日16点前将填写后的资料发回建行资金交易部，此外还将于12月9日在京召开投资者推介会。这一切都表明，首笔住房贷款支持证券发行工作已经拉开幕布。
据了解，中国建设银行股份有限公司作为该证券的发起机构，拟通过中信信托投资于近期在银行间债券市场发行约30亿元人民币的住房抵押贷款支持证券。建行房贷部副总经理徐迪对新地产表示，对于房贷证券化，建行最初是想拿出50亿元左右的贷款，但从银行角度来说，由于个人按揭贷款坏账很少，收入非常有保证，所以拿出的贷款都是优质资产，这也就意味着，发行证券，实际上意味着和投资者分利，银行方面好处并不多。因此，权衡之后，最后的发行规模缩小到了30亿元。
就在建行房贷证券的前一天，国家开发银行已经推出了首个资产支持证券化产品—开元信贷资产支持证券2005年第一期，截至12月6日，国开行公布的78家意向承销团完成了与国开行的协议签署。至此，首批资产证券化试点产品全部浮出水面。
拆分银行风险
据中国人民银行统计资料显示，去年国内个人住房按揭贷款余额已超过1.6万亿元，预计到2007年余额将达到5万亿元，到2012年将会达到40万亿元；而据银监会最新统计，截至2005年6月末，我国银行业金融机构境内本外币资产总额也只有34.56万亿元。“这给商业银行带来了一个严重的隐患。”有专家认为，实行房贷证券化对于防范商业银行未来可能出现的房贷风险具有积极作用。
中国社会科学院金融研究所金融市场室主任曹红辉对新地产表示，目前建设银行确实拥有比较雄厚的资本实力，实行房贷证券化对其的意义主要不在融资，而在于将银行独自承担的房贷风险转移至金融市场。从现状来看，个人按揭房屋贷款风险小，且利润稳定。但住房贷款的期限一般都是二三十年，未来房地产市场和金融环境的不确定性，是房贷风险的潜在隐患。因此，房贷证券化有操作的现实基础和必要性。
事实上，社会各界对于房贷证券化的关注，起因于中国房地产市场的高速发展。而房地产市场的发展带来了住房按揭贷款突飞猛进的增长。根据资料，全国范围内，商业银行发放贷款从1998年的2680亿元发展到2001年的6600亿元，年均增长25%，而住房按揭贷款的发展目前成为了商业银行中最优质的业务。但是按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期为3～8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来。因此有专家认为，房贷证券化对公众来说是一个比较安全、有固定回报的投资工具，对于银行而言，则可以用来增加资金化解风险。
国信证券金融工程首席分析师葛新元向新地产解释：“简单来说，房贷证券化就是把银行贷款这部分死水变成了活水，把‘本金+利息’这种可能长达10年、20年甚至30年的贷款一次性打包，作为证券产品售出，这样银行就能够及时兑现，增强流动性。”
中央财经大学金融学院教授韩复龄对新地产表示，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场。一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，在中国尽早实施房贷证券化已势在必行。
也有专家认为，房贷证券化可以使不同的对象获得不同的利益：对放贷金融机构来说，由于其实质是把资本市场上的资金引入房贷一级市场，可以拓宽房贷资金的来源，同时也分散了相应的风险；对购房者来说，可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，有助于减轻购房还贷利息负担；对投资者来说，房贷证券化为其提供了新的投资工具。
为券商开辟财路
尽管建行并未透露具体的房贷支持证券的利率水平，但市场人士分析，利率水平至少应达到5%左右才足以吸引投资者。但利率水平又不能过高，因为在央行上调个人住房贷款利率后，各银行执行的5年期以上个人住房贷款利率一般为5.51%左右。也就是说，如果建行房贷支持证券的利率一旦高于5.51%，对建行而言，这将是一笔蚀本的买卖，所以，5%～5.5%将成为建行房贷支持证券最有可能的定价区间。
美联物业上海区域董事刘志忠对新地产表示：“从理论上讲，普通购房者的确会受益房贷证券化。”因为房贷证券化将在一定程度上分散银行的风险，而风险降低之后，银行有可能适度放宽按揭贷款的尺度，同时贷款利率也可能因此下降，从而减轻购房者的供楼压力。
对于房贷证券的发行，不仅银行和买方高兴，众多的券商也在一旁偷着乐。
