从成交火热到各方冷静，从一房难求到房子难卖……在即将过去的2005年，杭州二手房市场的急剧变化让人跌破眼镜，而这不同寻常的一年，二手楼市也产生了很多新的现象。那么，这些新现象背后预示着怎样的市场变化？在新的一年里，二手房市场又会走向何方？
现象一：市场由热到冷
2005年一季度的二手房市场用“火爆”来形容并不过分，各家中介公司成交活跃，“成交最高价”也不断被刷新。但随着市场逐渐回归理性，5月份各中介公司的成交量开始下滑，比如，外滩房产5月份的成交量只有3月份的25%左右，裕兴房产在年初的月成交量则是现在的2.5倍。
挂牌价和成交价也发生了戏剧性的变化。“那段时间房价涨得很快，很多卖方会在短时间内几次调高挂牌价，这山看着那山高几乎成了定价准则。”中原地产的一位负责人说，今年一季度整个公司的月挂牌均价都在10000元/平方米以上，2月份比1月份高出近1000元/平方米，达11003元/平方米，3月份也高达10700元/平方米。而同月成交均价比挂牌均价低2000元/平方米左右，相差最大的一个月达3100元/平方米。
4月份，随着调控政策的逐步出台，中原地产的挂牌均价快速回落到8996元/平方米，与成交均价的差距急剧缩小到400元/平方米左右。9月份以后，挂牌均价一直在9500元/平方米左右徘徊，成交均价则基本上维持在8300~8500元/平方米。
解读：“这说明整个市场的格局已经发生了变化。”外滩房产董事长陈梦月如此解释这个变化。
一方面，从几家中介公司的统计数据来看，整个年度成交价的上涨幅度几乎都在5%以内，颇有些“辛苦一年，终点回到起点”的味道，与前几年房价迅速上升形成鲜明的对比。往年，每次房交会过后，二手房价一般就会上涨500元/平方米，但今年5月份以后，无论是挂牌价还是成交价，都没有受到大的影响。
另一方面，挂牌价和成交价的差距已经缩小到一个相对合理的水平，这说明买卖双方在价格上的默契也在逐渐形成。
现象二：小户型风景独好
“小户型是绝对的主力。”在这一点上，这几家中介公司表现出了高度的一致。中原地产在5月之后，80平方米以内的物业一度占据总成交量的80%以上，而总价在60万元以内的二手房也占到总成交量的7成左右；全年的平均成交面积仅为79.3平方米/户，远远小于去年，市场出现了“越买越小”的迹象。去年，外滩房产每月的成交中，140平方米以上的大户型要占60%左右，而今年5月份开始，大户型成交量严重萎缩，小套却格外吃香起来，70平方米以下的户型占了总成交量的70%以上。金丰易居最近几个月的小户型成交量也占了70~80%，个别月份的比例更高。
解读：小户型的火爆证明，市场并不完全平淡，自住的需求没有减弱，正是这股力量成为支撑楼市的主要力量。一方面，相关政策暂时抑制了一部分的换大房群体的购房意愿；另一方面，改变了以往一些买方在购置房产中希望一步到位的想法；加上市场原本就占据了相当份额的初次购房者，这样一来，小户型、低总价的物业自然成为需求方的“众矢之的”。预计，这一类别物业在一个较长时间段内仍将延续其市场需求的主流地位。
现象三：买卖双方位置互换
记者从金丰易居、中原地产、外滩房产、裕兴房产等几家中介公司了解到，虽然5月份以后的成交量跟去年无法相比，但挂牌量并没有下降多少。1~4月，中原地产的挂牌量从100多套/月骤增至750套/月，此后也一直维持在500套/月以上，10月份甚至上升到近800套。
3月份贷款利率调整后，一些投资者开始将手中的“存货”一一清仓。市场上出现了大量交付不久的“新二手房”，很多房子刚办理完三证后便立即出手。一些久挂未能成交的房子也开始调低挂价，中原地产一套90多平方米的市区房，一次性下调总价近6万元，每平方米降了近700元。2004年底，沈先生在滨江买了一套170余平方米的住宅，当时的单价为6300元，在3月份时以7500元/平方米的价格挂牌，但挂了几个月都没能成交，于是他连续调整了4次挂牌价，目前是6500元/平方米。
与此同时，买家地位不再被动。丁先生在7月买房时，居然遇到了两个房东相继降价的现象，这反倒让他更不急了，打算再等上一段时间再说。在10月房交会上下单的胡小姐，为了买套满意的婚房，从去年就开始找房，看了几次房子都没下定决心，还以为今年买不成了，没想到就在房交会上看中了一套120平方米的白荡海二手房。“这个小区年前的挂牌价全都在9000元/平方米以上的，现在我买下只要每平方米8000多元，晚买了几个月居然省下了10多万元。”
解读：原来挺“牛”的卖家主动降低挂牌价，买家不再因为害怕房价继续上涨而急于下单，“卖家低下了头，买家则是媳妇熬成婆。”一位业内人士这样形容买卖双方心理位置的互换。
有相当多的卖家在市场调整面前显得无所适从，屡次降价仍然卖不出房子。而有很多买家在签好协议后动摇，宁可违约也要等等看再说。几家中介公司都表示，5月份以后，买家违约量大增。裕兴房产副总裁郑瑛说，他们甚至还成立过一个5人小组，专门处理客户的违约和投诉。
“我们要等待的是一个买卖双方的适应期，对前段时期市场不合理现象的消化期。”中原地产相关人士预测，“2006年这种观望情绪仍将持续一段时间。”
