[速度]顺驰：降低速度控制风险
2005年12月16日开始的上海住交会,孙宏斌始终没有出现,取而代之的是汪浩。这一天,距离顺驰中国控股有限公司(以下简称顺驰)这两位新旧掌舵者的交替,将近一年。
行事稳健的汪浩一扫顺驰2004年的豪赌作风,带领顺驰步步进逼他所制定的三年战略目标------三年以后,顺驰要成为中国最优秀的企业。为什么是三年而不是一年或者五年?汪浩给出的理由是,"如果2004年行业的调整只是天气变化,它所带来的后期效应持续三个月,那么,2005年的行业调整则是气候变化,它将持续三年。"
汪浩所做的第一件事情,就是调整了2005年的发展指标。他将过去每年保持200%的速度,调整到50%。这既是受"大气候"的影响,也是为了自我调整------包括整个集团业务架构、战线收缩以及30%的裁员计划,以保证"可持续发展、稳健经营以及提高品牌的美誉度"。
另一面,汪浩还加大对已进入城市和新进入市场的研究。"我们希望在三年后真正在这个行业做到规模和盈利能力上的第一,这就要求我们在今年作一个决定:进入哪些新的市场?或者在哪些已经进入的城市加大投资力度?"汪浩解释道。
如果说"调整"是2005年顺驰的主旋律,那么,2006年将被顺驰人时刻挂在嘴边的就是"利润"二字。2005年11月初,汪浩在公司三季度大会上的发言,题目就叫《利润,利润,还是利润》。汪浩强调:"利润将是顺驰下阶段唯一的考核目标,集团的战略重心将从规模转移到利润,对四个区域公司的考核指标将从回款变为对利润的要求,每个公司的薪酬设定、领导团队任免都要和利润挂钩,2006年所有项目的财务指标、操作水平、成本控制、推广思路等工作,都要围绕一个目标------利润来完成。"
“不管我做财务总监,还是做总裁或董事长,安全以及风险控制是我一直坚持的底线,任何情况下我都会把公司安全和风险放在第一位。”汪浩说。
[速度]万通:转弯之后要提速
"我们今年在转弯,明年将提速。"冯仑笑答。作为北京万通地产股份有限公司(以下简称万通)的掌舵人,这个被称为业界思想家的男子为万通的2006年发展定下基调。
在过去的12个月,在冯仑看来,万通就像一辆"本来快速行驶"的汽车遇上了转弯,"转弯的时候肯定是慢的,转快了就要翻车,但是转过之后马上又可以快速行驶了。"然后,万通将按冯仑的预计成为赚钱工具。那将是两年后,彼时的万通17周岁,刚刚彻底完成向美国模式的转型,其业务构成将分成四部分:住宅建设、以万通中心为主打产品的商业物业、定制业务和土地运营。
将住宅类土地储备控制在300万-400万平方米的水平上,每年消化100万-150万平方米。冯仑在经过周密的计算后,认为这个速度最适合万通在住宅土地储备上"全国形成相对优势、局部开成绝对优势"的策略。"与万科比,我们在天津和北京局部是绝对优势,全国而言是相对优势。我们判断,土地储备分布的地域和区域与公司的利润增长没有绝对关系,只跟风险控制、业务流量有一定的关系,因此万通土地储备的上限将是400万平方米。"冯仑解释道。
两年内,通过自建和并购同行的途径,建成和在建10个万通中心,并保证在每个万通中心拥有51%的股权,这是冯仑对商业地产的设想。同时,这些统一冠名为"万通中心"的项目将被设计成以写字楼为核心的建筑综合体,在复制的标准化方面将越来越简单。万通中心未来将在内地主流城市和海外复制。在股权结构上,最上层将是一个统一的战略合作伙伴,而具体到每一个万通中心,投资者将因地而异,有土地出让方、当地投资者,以及其他财务投资者。"商业物业业务在中国叫做万通中心,也将少量的在国外做,冠名‘中国中心’,这将是万通中心的海外版本。"冯仑说。
定制业务将是四个业务中最年轻,同时增长也最快的业务。来自万通官方数据显示,2005年,万通定制业务增长了500%。"我们希望定制业务每年增长至少200%,2006年后每年的收入均超过1亿元。今年增长500%的情况较为特殊,因为最近有些客户比较大,但是不能保证持续如此。"冯仑说。
[借力]万科:融资多元化
12月20日,G万科A(000002)发布公告称,万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议,准备共同筹组成立"中信资本--万科中国房地产开发基金"(以下简称:"万科基金"),以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。
万科与该公司及其关联公司将作为基金的初始投资人,基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元,存续期为5年。
万科董事总经理郁亮先生表示:"与中信资本的合作可以帮助万科进一步加强集团的资金链,有助配合万科快速拓展业务的步伐。"
同一天,万科还打算向新加坡RZP房地产投资公司出让万科于沈阳、无锡两地项目公司51%和40%的股权。RZP是新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司。GICRE目前是世界上最大的房地产业投资公司之一。
"我们已经提前超越去年的销售额了。"万科董秘肖莉20日在接受采访时透露。截至2005年10月,这家全国最大的房地产公司,销售额已经突破100亿元；而去年万科全年的销售额是91.6亿。
万科似乎正在利用宏观调控为自己创造更多的机会。据肖莉透露,仅2005年第一季度,万科就因此拿到400多万平方米；而2006年,万科还将更多地以合作的方式获取土地资源。
同样面临融资压力的万科,在规模、品牌和既往业绩的优势,对其融资成功起到了决定性的支持作用。
"万科要向融资多元化发展,除了资本市场,境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。目前万科的非银行融资在融资总额中只占20%左右,在国内已居领先地位,万科希望最终能够把这个比例增加到30%。"郁亮说。
[借力]大华:四招"过严冬"
大华(集团)有限公司(以下简称大华)对未来市场的最大担心是供应量过大造成的销售压力。这家上海房地产50强排名第二的房地产集团开始防患于未然,是没有错的。公司副总裁陈宁指出,大华集团准备了四招"过冬"术。
第一是加大产品结构的调整力度。今年6月,大华集团对旗下所有楼盘价格全线调整:尾盘出清、新盘价格重估。除此之外,暂缓目前市场供应较多的产品类型,比如多、高层小区,重点甚至提前推出区域内有差异性的产品,增加城市型别墅及办公楼等商业物业的投资力度。
第二是调整开发区域。在大华的扩张版图上,上海将暂时"潜伏"。"另外,异地扩张的步伐也放缓,在青岛、长沙、重庆、成都等城市都放缓了拿地速度。"陈宁说。
第三是调整过冬期的资金链。据陈宁透露,"除了上市以外,其他所有的融资渠道都是大华所考虑的"。
第四是加强客户服务,提高其置业信心和忠诚度,积累后期客户资源。陈宁强调,这将成为接下来的"工作重点"之一。
戴德梁行:明年是商业地产转折年
商业地产俨然成了房产商口中的香饽饽,各位地产大佬虽然未必一下就砸下上亿资金,但是也言必称商业地产。其实国内做商业地产的人已经割韭菜一般倒下一茬茬,过程并非不壮烈,只是结局太凄惨,到底商业地产如何定位,且听戴德梁行分解一二。
对于目前内地商业地产的现状,戴德梁行执行董事总经理张国正认为,现在众多的商业地产有慢慢往周边城市发展的方向,并不会集中在市中心。所以从明年开始,商业房地产转折会越来越明显。之前开发商在操作商业房地产的时候,他们会认为商业房地产做进去之后,就可以满足市场的商业需求。但这几年开发商慢慢发现,这个想法和现实落差很大,也造成很大的损失。
对中国下一步的商业地产的形式,该公司助理董事邓俊宽认为,今后的商业地产在运作过程中,开发商应该用比较主动的态度来争取,要站在一个选择的角色,而不是一个被选择的角色,这对今后经营、获利都是比较有保障的。(记者李小宁田露徐王婴戴玉达实习记者兰红张毅)
