在2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄,预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整,即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹,或称之为调整过程的中继性反弹。但也不会出现某些人所说的萧条,因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条,调整就是增长率的放慢,一般不会出现负增长,当然在一些地区价格的泡沫化增长会演化为在一定时间内的房价绝对下降。
明年将会出现竣工面积增长快于销售面积增长,商品房积压增多,房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。去年和今年是竣工面积增幅慢于销售面积,这部分是房产商合谋垄断放慢供给增长的结果,这在去年下半年相当明显。今年以来竣工面积增长显著回升,说明这种垄断合谋是有限的,但这种短期的合谋控制供给增长部分达到了房地产商追求暴利的需求,对市场来讲,这是十分有害的。开发商控制住宅供给增长,人为地造成供不应求的局面,从而拉升房价,能从中牟取暴利。目前房地产空置的上升及明年的进一步上升,是一种必然现象,正反映前期房地产发展有不少泡沫,增长的调整就是空置率上升的过程,不要人为地特别是通过放松政策压低空置率,空置房的消化要市场慢慢消化,特别是降价促销是好的办法,不要通过再扩大投机或投资需求来消化空置。空置率的上升使一些房地产商日子不好过,这是正常的,这是一种风险释放的过程。
[备战]和记黄埔：重兵屯集刚刚开始
12月21日,香港和记黄浦地产有限公司(以下简称:和黄)和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联手拿下了上海著名的黄金地块------浦东陆家嘴竹园商贸区两地土地使用权。该地块有着浦东的人民广场美誉,不仅有近40万平方米的商业面积,而且将拥有四条轨道交通线。
粗粗估算,该地块包括土地出让金在内的投资额将达53.27亿元。
随后,和黄的身影又出现在上海城隍庙的竞标会上。如果顺利摘得这块露香园地块,仅此投入的资金就有可能达到100亿元。
和黄在内地地产业务的扩张上很豪迈。到2005年6月,和黄系的土地储备已超过600万平方米,比2003年翻了一番有余；同时,2002年年底和黄的土地储备中,内地储备占72%,到了2005年,这一比例已经上升到93%。
2005年于和黄更是一个北上南下、东举西进的扩张年。大多数的土地是在这一年被收入囊中的,所涉地域甚广。根据和黄2005年半年报提供的数据,其在内地24个城市一共拥有42个地产项目,其中分布于12个城市的22项土地储备是最近一年来新增的。这些地块散落在上海、武汉、成都、重庆、长沙、西安、北京、天津等地。
尽管发力圈地不过一年半,内地的地产业务在和黄整体地产业务中的盈利作用却已经越来越明显。单以纯回报率计,以上海地产投资为例,去除各项成本,写字楼每年纯回报率有5%-7%,住宅的纯回报率高达8%以上。
和黄的眼光可谓独到。他完全置投行泡沫论于不顾,逆行势而动。内地盛传的各式投资报告,他们也收到了不少。但和黄的结论却是,2005年是一个很好的调整机遇。以上海为例。当业内以“上海感冒,全国吃药”来形容上海在2005年房地产调控中的中心位置时,和黄却忙着在上海跑马圈地。
“进入市场,没有特别复杂的计算公式”,这是和记黄埔(上海)有限公司总经理佘耀庭给记者的回复------在和黄看来,中国地产发展的重要指标就在GDP。这个与美国及其他国家相比一直往上走的数据,使和黄愿意投资在中国房地产上。
接下去,和黄的地产重点还将进一步转投内地。2006年,“这一年不是开始,也不是结束,而是继续。”佘耀庭说,“它将会是持续性的资本投入。”
显然,和黄重兵屯集内地的拓展计划才刚刚开始。
[突围]SOHO中国:弃住宅做商楼
SOHO中国有限公司董事长潘石屹已经不满足于做最先锋的房地产公司了。他希望,从明年开始,会有更多的人一想起SOHO,便能找到它的准确定位------北京最大的房地产公司。他的依据也让对手无可辩驳------因为SOHO连续三年在国家税务总局纳税排行榜上排名第一。
同样,在2006年,潘石屹准备将宝押在商业地产上了。16日,潘石屹在上海住交会上正式对外宣布,他将放弃"住宅"而全面转型商业地产。
"最近我看了一本小说《尘埃落定》,写的是藏族的土司,一个儿子非常聪明,一个儿子非常傻,聪明儿子说别人要种鸦片了,所以也要去种鸦片；傻儿子说别人都种鸦片的时候我们就要种小麦了。结果等别人都种鸦片的时候这个傻儿子就种小麦了,结果抽鸦片的人不能不吃饭。所以我们要及时转型,市场上缺什么我们就做什么,只有市场上缺的才是我们应该做的。我们经过反复的考虑,决定从现在开始起再不做住宅了。"潘石屹用一个故事来解释他公司的转型。
2005年9月17日,SOHO十周年庆上,这个42岁的男子突然发现,购买他的房子的人,投资回报率出现奇怪的排列:在过去10年,购买商铺的投资回报率是最高的,其次是购买写字楼的,最后才是购买住宅的。同时,SOHO的财务报表上也出现类似的数字排列:在所有开发物业类型中,只占10%的商铺带来20%的销售额,以及30%的利润。"物以稀为贵。"潘石屹自然明白这些数字背后的商业机会------与住宅相比,商业地产的开发成本只比前者高出60%-80%,售价却是前者的2-3倍；租金更是在最近几年以两位数的比例一路上扬。
保守估测,要将手中的住宅业务全部"换血"为商业地产,潘石屹至少需要现在的1.6倍到1.8倍的资金量。如果要销售的话,他还需要寻找更强有力的消费群体。
无论怎样,潘石屹已经决定了2006年要走一条跟以往不一样的路。
[突围]复地：继续突围
市场无情。复地(集团)股份有限公司(以下简称复地)总经理范伟,想必在2005年最能体味其中滋味------当上海被推入2005年的房地产调控中的中心位置时,接近80%的业务都集中在上海主战场的复地集团,也未能幸免。
之前,不是没有征兆。从2004年开始,复地就已经意识到仅仅依靠上海一个城市的风险。彼时,范伟接受记者采访时透露,从2004年到2005年一季度,复地在上海很难找到合适的地,"除了2005年1月以3600万元的价格收购上海鼎奋60%股权,增加10万平方米的高福坊项目,其他的土地价格都远远超出我们的承受能力"。
市场也很快给范伟泼了冷水。仅仅一年前,这家上海排名第三的房地产集团,看起来还如日中天:年销售额23.84亿元人民币,同比增长9.2%,毛利率高达44.34%。不料,转眼间形势突变。到2005年上半年,其销售额跌至6.08亿元,比去年同期下降27.26%。"即使降价15%,也不能对销售产生质的影响。"范伟回忆道。
不过,输了一个回合的复地很快有所反应。从3月7日开始,复地几乎以每半个月收获一块新地的速度在国内二三线城市攻城略地。经过2005年范伟的频繁外地出差签约,复地的土地储备增加了128.3万平方米,其中上海以外的新增土地储备高达95.12%。
不仅如此,复地还有意识地去调整其产业构成比例。范伟透露,2006年,在以住宅为主的基础上,他们还将适当增加投资型物业的比例。
只是,全国扩张、商业地产------范伟的每一个战略调整,都是需要大资金的动作。越是在销售冷清、银行惜贷的房地产业"冬天",越是弱肉强食、优胜劣汰到来的时候。复地能否从中脱颖而出,很大程度上还依赖于其融资渠道。复地也正在向着这个方向努力。继2004年在香港成功上市后,复地已经获得包括摩根斯坦利、荷兰ING等诸多海外基金的支持。除此之外,复地还与中国农业银行签订了"银企合作协议",协议明确:双方在今后3年内,在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作。
