今年5月,国办转发七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(简称26号文件),文件指出:各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。‘特别要’鼓励普通商品住房和经济适用住房建设。
吴海洋说：“从土地供应角度来讲,目前确实存在着结构性的矛盾。就是总量满足了需要,但是中低价位、中小户型土地供应的比例偏低,这是我们下一步要加大力度的地方。”
据统计,2002年、2003年是建设用地供应总量超常增长的两年,年增长分别达到了37%、35%。2004年,在国家严控土地的情况下,全国土地供应量的增幅有所下降,但还是达到了6.9万公顷。根据房地产开发的周期,从土地的供应到住房的销售,一般是两年周期。也就是说,明年全国现房的供应总量不会减少。
此外,近两年房价上涨比较快的几个城市北京、杭州、温州等,土地供应总量年年增长,而且增幅比较大。但是这些城市明显存在高档别墅过多的问题。记者了解到,目前国土资源部对开发土地的审批内容包括:土地的使用现状和设定用途,处置方案的合法性和可行性等9项内容。吴海洋表示,今后将在土地的建设户型和设定价位上进行审批,在源头上控制高档公寓的开发比例,解决中低收入者住房难的问题。
吴海洋还对“高地价决定高房价”的观点表达了不同意见。去年3月,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令),规定从当年8月31日后,不得采用协议方式出让经营性土地使用权,而必须以公开招拍的出让方式进行。此后业界呼吁,高地价时代来到。
吴海洋认为,高地价决定高房价的观点是计划经济的产物,在市场经济中,高房价是供需要而暂时失衡造成的,和高地价没有直接关系。(实习记者张毅)
消协与房协建言:诚信是行业的保护伞
“此前,中国房地产市场一直是受到赞扬与鼓励的。但在2005年里,却承受了太多了指责、质疑与批评。”中国房地产协会副会长顾云昌感慨。
“如果在明年3月9日之前,消协没有收到一起关于华远集团房地产质量方面的投诉,中国首支房地产诚信基金将会考虑奖励华远集团在房地产企业诚信道路上的贡献,我们将颁发给华远‘2005年讲诚信的人和事’”。中国消费者协会副秘书长武高汉在16日的住交会上盛赞华远的同时,更鼓励诚信,因为诚信是把保护伞,保护的不仅仅是消费者,更多的是为房地产商打造过硬品牌、创造更多效益提供保障。
信任危机
16日,SOHO中国有限公司董事长潘石屹在住交会上一开口就大倒苦水：“我们房地产开发商在社会上的形象不是特别好。”
是消费者的就应该给消费者,消费者知道的,你应该给,消费者不知道的,你也应该给,这就是中国房地产商诚信的表现。武高汉给诚信二字作出了如此注解。他表示,中国房地产业中的消费者危机,日益严重,如果再不引起方方面面的高度重视,有可能对中国房地产市场的发展产生负面的影响。
据介绍,房地产投诉近年来成为社会的热点,主要出现为六大特点:投诉的数量持续增长,平均每年增长20%；与其他类别的投诉相比,涉及金额较大；群体性的投诉比较多；投诉涉及领域非常宽广,从楼盘广告一直到采光、绿化配套、取暖环保等等；投诉呈现出白热化的现象,一些矛盾由于长期无法解决而被激化；解决率是所有投诉中最低的。由于房地产投诉的解决率远远低于90%的总平均水平,武高汉表示这个问题非常值得关注,如果不加强整改,会影响社会的和谐。
任重道远
因此,武高汉强烈呼吁更多的房地产商要讲诚信,要善待消费者,并呼吁政府有关方面一定要出台积极的措施,坚决打击那些不讲诚信的房地产商,一定要及时维护消费者的权益。
而顾云昌则告诫业内人士,2006年房地产市场一定要"去伪存真,去虚存实。
无因退房、加价退房目前正成为房地产市场的一个新亮点。当记者向武高汉进一步询问时,武高汉表示,这种倡议对房地产商来说,是一种自信的考验,其背后,是对其房产质量的绝对自信。我们希望有更多的房地产商能够给予我们消费者这样十足的自信与保证。但是,在实际操作中我发现,真正能做出如此承诺并且兑现的房地产商却并不多,这里面有更高的要求与更多的压力需要他们承担。房地产业需坦然面对诚信未来,房地产商仍然任重而道远。
武高汉表示,尽管今年以来,消协围绕房地产诚信问题已召开了四、五次专题讨论,但中国房地产诚信问题仍然任重而道远。
银行业建言房地产:行业持续发展需要多元化融资
最担心房价暴跌的除了已经买房的居民,还有担心不良资产比例上升的银行。为老百姓担负生计重任的国有银行如何看待房产行业的发展,显然是业内外的焦点。
建设银行上海分行副行长金煜认为,从银行的房地产信贷调整的背景来看,上海的房地产投资大幅度增长,每年的个人按揭贷款总量也是直线上升,从100多亿元增加到400多亿元。从这个意义上说这几年银行的资产业务发展很大一块来自于房地产业务的发展,但是房地产的波动也同样会给银行的业务带来波动,回忆90年代的房地产调整波动,全国产生了数以百亿的不良贷款。而从2005年的调整结果看,上海的数据反映在数字上是:连续四、五个月的个人按揭贷款的总量下跌,不良贷款略微上升。
金煜还认为,宏调后银行调整房地产的信贷政策是必然的,银行比较关注的风险包括政策风险、房产质量风险、成本风险、道德风险。房产行业风险高了,借贷门槛也高了,个人信贷也就下降了。但是从调整的结果看,有两点好处:一是推进整个房地产开发商的优胜劣汰,从开发商的长期健康发展来说是有利的,现在企业承受风险的能力有所提高,而银行对实力强、信誉好、管理水平高的房地产企业大力支持的,对优质客户群体的倾斜也会加速优胜劣汰；二是促进银行本身风险管理水平的提高。
金煜还判断,这次的调整不会象1990年代的调整那样,出现很多的烂尾楼。因为银行风险管理水平提高了,会减少行业调整的波动幅度。但是从整个行业来说要健康长期地持续发展,必须要有多元化的融资渠道,同时在大环境上,房地产业还要形成与法律环境、诚信制度相统一的规范,这也有利于银行调整信贷政策,根据不同客户的情况,采取差异化的信贷政策。
聂梅生:明年房地产市场政策或以立为主
北京消息(记者李雁争)全国工商联房地产商会会长聂梅生15日在接受记者采访时表示:政府明年有望出台一系列鼓励政策,促进房地产行业健康发展。她表示：“改革一般是‘不破不立’,今年的政策基本上是在‘破’,总体来说房价得到了控制,明年的政策将以‘立’为主。”
2005年是房地产行业颇不平静的一年。从3月起,国务院、央行等机构相继出台了以“严管土地,看紧信贷”为核心的调控措施。之后,各地房地产价格增势趋缓,某些地区房价出现下跌。
聂梅生说,在今年的政策里,政府使用了很多禁令,虽然有效地控制了房价,但是也给房地产行业带来了很大伤害。“今年的药下得太猛了,当前出现局部的价格动荡实属在所难免。”
她预计,很快将有一些鼓励房地产行业的政策出台。实际上,现在的政策已经有些松动。例如本月住房贷款抵押证券化已经开始实施,地产信托基金也有出台迹象,某些地区对二手房交易的限制也有放开的迹象。
在今年的宏观调控中,上海是全国房价下跌最明显的地区。聂梅生认为:明年上海的房价将呈现出一个理性的回归。准确的说,就是回归到2004年3月,上海房价暴涨之前的水平上。她表示:2004年起,由于世博的成功和某些机构的有心炒作,上海的楼市有一定的过热成分。但是今年的一系列措施已经挤出"泡沫",从长期来看,上海的房价将和经济发展同步。
童悦仲:明年要严抓节能型住宅建设春节出台新标准
屋顶种满绿草,成功使楼顶温度降低12℃左右；家用抽水马桶较之从前节水约三分之一；每年能耗只是普通住宅的五分之一,冬天采暖不用钱、夏天制冷不用钱、基本照明不用钱------从明年3月1日起,这样的房子有可能在中国大面积复制。不仅如此,根据近日建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在上海透露的信息,从这日起,建设部新实施的新建筑性能评定标准和性能评定技术标准将比过去的标准更加严格。目前,这两个标准已制定完毕,正在印刷当中,明年春节前后将面世。
据有关部门测算,目前住宅总能耗已占全国能耗的37%。在既有的城乡建筑中,98%为高能耗建筑；新建住宅中,也只有5%符合现阶段的节能标准。这导致我国单位建筑面积采暖能耗高达气候条件相近的发达国家建筑能耗的3倍左右。在建筑能耗中,空调又是"能耗大户",夏季城市电能消耗的40%都用在空调上。即便在相当重视节能的上海和深圳,这种情况也未见改善。
事实上,这种状况不是不能改变。以空调制冷用电为例,有专业人士算了一笔账:按现有建筑建设规模和增速,到2020年,全国制冷电力高峰负荷将会翻两番,即达到约相当于10个三峡电站的满负荷电力,为了满足空调制冷的高峰负荷,电力建设总投资共约需1.4万亿元。这是个十分惊人的数字；但如果应用已经成熟的节能住宅技术,给住宅穿上一层"棉袄",冬夏两季所用空调的耗电量就会大幅减少,这个数字却有可能会减少一半以上。
毫无疑问,建设部也清楚这笔账。据悉,早在1986年,我国就颁布了民用建筑节能设计标准。2005年4月15日,建设部颁布了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》,7月1日,我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准------《公共建筑节能设计标准》正式实施。"明年将出台的另两份标准,更是点明明年建设部的工作重点之一:严抓节能型住宅建设。"童悦仲说。
易宪容:2006仍是一个不确定的年份
16日,中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受本报记者采访时说,2005年房地产的宏观调控基本上是政府的行政作为,即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水。政府使用行政手段干预银行信贷程序,只能增高信贷流出银行的门槛,但不能化解中国经济特别是房地产市场中资金流动性过高的大问题。可以说,只要国内银行利率仍然处于目前这种极低的水平上,资金流动性过高现象就不会改变,国内固定资产投资及房地产投资处于高位运行就不可避免,住房市场的投资或投机就会盛行。在这种情况下,国内房地产市场要想得到真正调整是不可能的。
目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看,政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现,通过强制性提高发展商进入的资金门槛,使开发商的实际支付成本成倍增长,让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降,减轻目前对商业银行贷款的极度依赖,加速行业内集约化的速度,最终让有资金实力的发展商留在行业内,在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。
在这种情况下,很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失,这自然增大了房地产投资的风险,各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。
另一方面是,现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了,不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场历练,不仅获得了更多的相关知识,也更为理性,他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。
总之,2006年房地产市场的利益博弈,谁胜谁负在短期内是不确定的,但中国房地产市场应该走向平民化,从长期来看,消费者应该是这场博弈的真正主宰者,一个真正繁荣的国内房地产市场,应该是一个完全平民化的市场；反过来说,只有国内大多数民众都有能力进入的市场,才能够保证房地产业的持续发展与繁荣,当然,这关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势。
王小广:房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用
16日,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广在接受本报记者的采访时认为,行将过去的2005年,国家开始运用综合性的政策对中国的房地产进行调控,特别是动用了税收政策对房地产市场进行调整,结果证明,税收政策的运用效果是最显著的。
房地产开始出现前两年就预期的调整,调整从投资增长率明显回落开始,这是一个好的趋势,它抑制了投机需求的膨胀,挤掉了一些房地产公司不应有的超额利润,遏制房地产市场发展泡沫化。
