展望2006。中国最具影响力的产业是继续高歌勇进,还是稳健调整?
力量来自于方向。
本报今起联合多家权威研究机构共同推出系列年度巨献------“2006上证年度经济发展白皮书”。白皮书将瞄准房地产、能源、金融等几大影响中国经济走向的产业。以最权威的数据、最翔实的分析与预测,并采撷精英人士的观点,一一为您呈现2006年最需要关注的行业发展动向。
本期登场的是“房地产行业发展白皮书’。由本报与国务院发展研究中心联合推出,这也是国家统计局调整我国G D P数值后,国内推出的最新房地产市场发展预测报告。白皮书从宏观政策、市场风云、城市点击、资金攻略四方面着力,分上下两期、共6个版刊出。敬请关注。
2006年“为住而买”
2006年将是鼓励住宅消费年。
自住型住宅将成为中国经济内需主导型及绿色增长模式的关键着力点,并且带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。
12月16日在上海举行的2006年中国房地产市场形势与预测研讨会上,来自多个国家权威部门的经济学家及权威人士不约而同地表示:2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费,并进一步改善在中国房地产的供需结构,同时房价将会总体稳中有升。
鼓励自住房消费
“中国真正要解决的问题是3.5亿农民进城住房的问题,这是长期的问题,但短期内,是有支付能力的人买得起房子”,16日,刚刚参加完中央明年经济工作会议的陈淮在上海2005年住交会上信心十足,“2006年是鼓励住宅消费年,这是中央的精神”。陈淮是中国城乡建设经济研究所所长。
三天后,国家统计局发言人郑京平在京表示,国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾,使商品房主要成为居住商品,而不仅是投资品,国家要特别鼓励为住而买,限制投资或者投机购房,他表示,经济适用房在房地产供应总量中的比重已经从2003年的6.1%下降到2004年的4.1%左右,国家要大力提高普通商品住宅的建设,并进一步增加普通商品住宅的比重。而几乎在同一天,国土资源部也对外表示,2006年国土部门将对土地供应有保有压,但会进一步增加普通商品住宅的土地供应,继续停止别墅类用地的土地供应,严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,促进房地产市场平稳健康发展。
根据十一五规划,城市居民人均建筑面积要达到30平方米,今后每年将新增二十多亿的需求量, 4.5亿城镇居民每人将增加5平方米的新增建筑面积,但目前许多地区动辄近万元的高档房价大大抑制了这方面的需求。
“国内房地产市场一直存在套型的问题,得了肥胖症。"中国房地产协会副会长顾云昌这样回顾2005年之前的市场,"中国的消费市场,老百姓买房从高收入者向中等收入家庭转移,中等购房的能力是有限的,不能按照中高型的要求去开发,这种盲目的不理性的做法值得我们深思。”
支柱角色进一步加强
国资委经济研究所的赵晓透露,根据他从有关部门得到明确的消息,房地产的支柱角色将进一步加强。
“2006年经济形势是不容乐观的”,赵晓表示,尽管遭遇油价高企等多方面原因,中国外贸在2005年仍然达到历史顶点,预计明年经济周期将从上行阶段转为下行,而且“这几年投资形成的生产能力可能会在明年或后年形成大的供应,这种大的供应如果没有大的需求跟上,那么2006年经济形势是不容乐观的,”赵晓强调“明年如果外贸下来了,投资又出现了相应的下滑,那么经济就有可能出现问题,这样的情况下,维持房地产强化的地位,包括它的投资将维持一定的增长速度,那么对整个宏观调控来说是非常重要的。”
赵晓透露,我们国家的经济增长模式要从投资转向消费拉动必定要靠住房消费,目前经济学家对房产市场的泡沫问题争论不一,但几乎所有的经济学家都有一致的意见,无论是打压什么,也不能打压个人住房小额信贷。“所以明年在住房信贷方面政府会有更多有别于今年这样的政策,”他透露。
“国家其实一直在看,要根据经济发展情况,过热就加重一点砝码,过冷的话就再扩大一下。国家在宏观调控方面水平越来越高了。”发改委经济运行研究中心主任张汉亚与赵晓的观点不谋而合,“对于明年来讲,应该说房地产是关键产业,因为明年的经济从整体来看还是比较好的。但是明年还是可能出现新的需求不足,如果这样的话,再去压房地产,那肯定就麻烦了。”
“在所有的扩大消费需求方面,也就是人们的消费构成中增长最快的对收入最敏感的是什么呢?是住房消费。”陈淮表示, “鼓励普通住宅消费,更是自住型普通住房消费,是写在中央经济工作会议文件里的。”按照陈淮的说法,当人们收入每增加5%、8%、10%,新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%,而在中国住房消费需求是涉及面最广、敏感度最高的消费指向。“扩大自住房的消费需求,已经变成了经济运行中至关重要的决策点”。
陈淮:2006年要注意政策四个方面的变化
第一,把该由市场管的事和政府管的事进行更清晰的界定和更明确的划分,进一步把政府和市场职能分开,更好地发挥市场配制资源的作用。有市场竞争关系政府不应该管,但是应该由政府完善的,比如说住房保障体系等,不应当推给市场。
第二,进一步分清短期问题和长期问题,比如让老百姓都住上符合全面小康标准的住房,既是在2006年和“十一五”规划中着力解决的问题,又是在未来15年或者更长周期中才能完全办得到的问题。同时,把市场发育过程中的一级市场、二级市场、三级租赁市场结构关系搭好。
第三,区分局部的市场变化和全局性、普遍性的问题。每一个城市都有自己的供求对比关系特点,同样是房价上涨过快,上海、杭州、天津、广州、深圳各有自己不同的原因,同是长三角,上海和杭州的理由就有非常明显的区别,“不存在一个给全国所有的城市吃了都管用的药,进一步因地制宜将是2006年政策调整中引人注意的一个动向。”
第四,应进一步把总量调控与产业调控明确地分开。长远来看,中国当下盖的房子并非过剩。但在短期内,金融风险、进出口风险、汇率压力、钢铁煤炭石油化工等产品供给的平衡状态可能不能适宜,因此就需要控制一下投资总量。
国土资源部:继续严把土地闸门
国土资源部副部长李元在16日表示,2006年国土资源部将继续严把土地"闸门",进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。李元说,明年将继续做好开发区清理整顿相关工作,巩固土地市场治理整顿成果,把国家初步确定的农用地转用计划指标继续控制在今年从紧的水平上。进一步贯彻"有保有压、区别对待"的土地供应原则,严格新增建设用地的审查报批；同 时,落实国家产业政策,优先保障国家重点建设项目用地需求,支持有利于结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。
此外,国家还将加强土地市场运行动态监测,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地土地供应；继续做好城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点,完成补充耕地数量质量按等级折算的新的考核办法的制定；规范国有土地使用权出让收入管理,探索建立国有土地收益基金,依法依规做好土地发证、抵押登记工作,防止以地圈钱；继续加大执法力度,严肃查处违反土地管理法律法规的行为,对重大违法案件要公开处理,对严重违法违规的地区实行“责令限期整改”措施。
张汉亚：政府目的不是控制内需
“都把房地产业当作支柱产业,房地产业更确切的说应该是建筑业,现在我们建筑业占G D P的8%左右。按说5%就应该是支柱产业,实际上房地产业已经达到了支柱产业。它对上下游产业的影响是非常大的,如果我们说房地产销售量下降,或者供应量下降之后,对于上游钢材、水泥的需求要减少,对下游这块(生活消费品)的消费也要减少,那么对经济的影响非常大。所以,为什么国家在房地产政策上相对来讲不是出太狠的政策。”国家发改委投资研究所所长张汉亚16日在上海接受本报记者独家专访时这样说。
在房价方面,政府的职责是防止"哄抬"房价获取暴利的行为,而不是控制需求和制止房价上涨。从这个角度上看,张汉亚认为,平稳增长应该是中央政府对房地产价格趋势的预期。"我们国家现在反垄断法还没有,这样就造成了去年一些个别地区的房价价格上涨,结果国家来了一个‘一刀切’。所以我们这次给国家提出的建议是,政府应该防止暴利、防止不合理的价格上涨,但是不应该采取一刀切的态度,对住房价格进行调控。现在又采取一刀切,本来四、五个城市出点问题"感冒了",全国各个城市都吃药。"
对于提高房贷按揭中的首付比例的新规定,张汉亚认为这不是针对投机者来讲的。“因为只有一般的工薪阶层才对利率动一个百分点、半个百分点而敏感,对于那些有钱人首付比例要提高,对于那些炒房者他们不在乎,所以这个政策本来来控制投机买房者,结果反而控制到正常的房屋交易量。”
同样,对于中国人民银行要取消提前预付制,张汉亚也认为有值得商量的地方,“因为我们国家要发展,而不是要限制,也就是把用户的钱提前付给房地产商,让他们去开发,这样可以加快房地产的开发速度,所以我们希望这方面不要出台,现在建设部也反对,所以没有出台这个政策。因为这个政策,确实将会对我们的房地产业发展是一个很大的阻碍。”
从目前看,虽然2006年经济发展形势整体较好,但也存在一些问题。除了资源环境"瓶颈"约束,国际竞争力加大,中小企业融资困难,农民收入增长缓慢等老问题外,可能出现1998年那样较为严重的需求不足。而2006年世界经济增长放缓,我国汇率调整和准备把内外资企业税收并轨,对我国产品设置贸易壁垒的国家和限制的产品种类有增无减,以及连续几年出口快速增长等都将影响世界市场对我国产品的需求。在此情况下,房地产业作为产业链中下延伸较长的产业,其带动内需的作用将再次被重视。
另一方面,今年国家对房地产投资的整顿与限制,已使房地产业的发展趋于合理,但如果长期继续下去,将对全社会的投资和消费产生较大影响,直接影响2006年的经济增长。所以,从政府层面看,2006年对房地产调控的力度不会加大。
吴海洋:国土政策明年沿用26号文件
北京消息(记者李雁争)“今年出台的26号文件是一个延续性政策,国土资源部将继续贯彻该文件的精神,出台具体措施以增加中低价位,中小户型的土地供应比例。”12月16日,国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋接受本报记者采访时,这样解释2006年的土地政策。
