市区李女士于2004年初在报纸上看到王先生要转让上海的房屋，当时，李女士就与王先生取得了联系，后经过洽谈发现王先生转让的是四间联建房。其联建房现状：当时王先生已交了建房款，并以加盟的方式与开发商进行联建，待房屋建成后由开发商办理土地使用权证和房产证，并保证有50年土地使用权。由于在转让时房屋还没有动工，因此双方当时签订了地基转让协议，她在付清王先生所交的那部分钱外，还外加了12万元。但是到今年3月份，开发商还无法交房。后经调查发现开发商并没有取得这块土地的使用权，因此无法建房，整个项目开发根本就不存在。对此开发商同意将房款退还，并签订了退款协议。但是王先生却拒绝退还外加部分的12万元，其理由是买了就不能反悔。这里，李女士有点不明白，没有土地的房屋买卖，能算房屋交易吗？这种情况下，王先生收取的外加款是否应退还给李女士？
律师评述：我们认为，外加款是否要退还，关键是看李女士和王先生所签订的转让地基的协议是否有效，如果该协议是无效的，则应当退还。
本案中，开发商并没有取得土地使用权，从王先生和开发商所签订加盟联建的协议内容来看，王先生交纳建房款，开发商确保50年土地使用权，并为王先生办理土地使用权证和房产证。故开发商和王先生的这份协议名为加盟联建，实为转卖土地使用权，但是开发商此时并不具备向他人转让土地使用权的主体资格和权利，应属于无权处分。因此该加盟联建协议应当是无效的。而王先生将其加盟联建的权利转让给李女士，应当确保其转让的权利是有效存在并且没有权利瑕疵的，由于王先生转让的权利来源是无效的，因此他的转让行为也是无效的，王先生和李女士之间的转让合同也应是无效的。合同无效，根据法律的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，因此王先生应当退还李女士外加款12万元。
