期间，2003年至2005年初畸形特征明显。据统计，这一阶段的前4年(即1998-2001年)商品房建设投资和住宅投资规模与第二阶段相比增长幅度相对不大，基本保持400多亿元水平，而2002年至2004年的后三年投资猛增，仅住宅投资分别达到584.51亿元、694.30亿元和922.61亿元。2004年的投资与这一阶段初期的1998年相比翻了一番以上。此间，全市年施工面积在8000多万至1.2亿平方米之间，年竣工面积在3000多万平方米。而2004年达近5000万平方米，其中年住宅竣工面积达1700万平方米以上，2004年达3270.43万平方米；新建商品房销售面积1998年为1032.55万平方米，几年间逐年递增，到2004年达到3488.75万平方米；房地产增加值1998年为185.4亿元，而2004年猛增到622.59亿元，几年间翻了三倍多。
这期间上海的房价上涨往往是一周一个样，两年可翻番。2000年官方公布的成交均价为每平方米3326元，2002年每平方米成交均价达5118元，首次超过北京，成为全国房价最高的城市，2003年升到6385元，几乎比2000年翻了一番，到2004年则达到8500元以上，2005年3月中旬出现上海楼市最高均价成交达10327元。在上海房价上涨最快的日子里，时常出现了很多怪现象。包括：开发商惜售、恶意毁约、排队买房、炒房团和个人投机炒房比重增加，售房纠纷不断，为此，百姓消费者怨声载道。此外，房地产泡沫问题也在这期间被提出。
“组合拳”带来房价下跌
针对上海及部分城市出现的房价上涨过快现象，国务院办公厅于今年3月26日下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，5月13日，中央七部委又联合发布了关于稳定住房价格的八条意见。这期间，上海市政府和有关部门也针对房价上涨过快打出了“组合拳”。受国家宏观调控政策影响，4月以来的三个季度内，上海楼市发展趋缓，房价开始下跌，商品房成交量出现萎缩。来自市场的信息表明：目前上海房价下跌幅度一般为15%-20%，部分可达30%-40%。而上半年成交量仅为1200万平方米，有人预测，全年成交量在3000万平方米以内。比去年成交3488.75万平方米减少了约500万平方米。
回顾上海房地产市场18年的发生发展过程，这一轮总行情演绎的一条“逻辑斯蒂”曲线。其中前16年是上升发展期，1994年、1998年和2002年分别出现单项小高峰。2003至2004年达到顶峰，2005年3月以后画出的是这条“S”型曲线的末端下滑部分。总的来说，18年间上海房地产市场是政策市场，增长靠政策，回落也是靠政策。
上海房地产走过了18年的发展历程，在经济全球化和发展中国特色社会主义市场经济的大背景下，我们回顾这段过程，想提出这么一个问题：房地产能否完全按市场规律办事，让供给和需求来决定价格，政府要做的更多的工作是监管。(杨联民)
