地方政府为“招商引资”批了各种经济开发区、工业园区、高新技术园区、农业示范园区和信息产业园区、物流园区等等，甚至出现“零地价”招商、税收优惠等。以这些“园区”名义所批的工业用地仅在2005年就占全国国有土地用地的33%。
“先圈占一定数量的土地，至于做什么再说。”一位地产业内人士坦言。
据记者了解的情况，有些企业以“农业试点”、仓储、工业用地的名义先圈占一些土地，因为城市发展比较快，这些土地就被重新征用，从而再次改变土地使用性质，把价格低廉的工业用地转为商业用地或者住宅用地，而那些圈占了土地的地产商就只需补很少的出让金。
“这种情况在二线、三线城市比较多。”地方政府为了招商引资，甚至零地价出让也在所不惜，原因是地方政府的利益包括土地收益、税收和劳动力等收益，而国有土地收益仅仅包括土地收益。
地方利益最大化与国有土地收益最大化相矛盾的同时，国有土地也成了地方利益的一部分。但鉴于这个利益，许多政府官员和企业在私下里实现的是利益“双赢”。
据国土资源部统计，目前全国99%以上的城市和85%以上的县城镇，已经完成了基准地价的更新工作，但已经出台细则的为数不多。
“上有政策，下有对策”，地方政府掌握了土地规划权的前提下，同时也掌握着土地的支配权。钻政策空子的行为，在业内都是很“正常”的事情，依据土地市场的潜规则，政府可以依据政府利益而对企业实行政策倾斜，甚至会出现“什么样的土地都可以协议出让”的情况。
“正因为这块有漏洞，有人才有空子钻，所以要监管。”阳光100总裁范小冲说。
招拍挂难施行
在开发商眼里，这个新政策并“不高明”，如果从整个土地市场的大局着眼，在法律上和政策上体系上要做一个长远设计，并保证土地有一个合理的价格才能从根本上杜绝“钻空子”。
相对于政府对土地使用的监管效果而言，土地市场中的土地使用种类也为开发商“钻空子”提供了条件。
单从土地使用用途分类看，包括住宅、商业、公寓和写字楼等种类繁多。而这些种类不同的土地在使用年限上、土地价格上和购买方式上又有所不同。商业用地最“贵”，住宅用地年限最“长”，而工业用地则最“便宜”。商业技巧高超的开发商通常会在此大做文章。
事实上，政府本身也很难区分它们的类型，最为典型的就是建外SOHO是住宅还是公寓或写字楼。
据调查了解，开发商也希望能够放宽土地使用名目，把土地使用的种类分成大类，土地市场的交易更为清晰。
中国房地产住宅协会副会长包纵华介绍，在国外，土地分为住宅和非住宅两类，而且比例相当。而中国的特殊国情决定了60%-70%的土地用来开发住宅，而且种类也细分成10类之多。
协议出让土地和“招拍挂”同样是依据土地使用的用途(经营性和非经营性)而分类的。工业用地以协议出让，而不采取“招、拍、挂”方式的主要原因是条件不具备，工业用地购买者较少。通常情况下，工业用地是以级差地租、基准地价的方式来出让。“现在只能以法规的名义来限制，如果目前大规模推出是不太可能。”范小冲对此评价。
