事实上，“捂盘”的不只是开发商。知情人士透露，中福城商业街内街商铺此前被温州投资者一抢而空，但现在几乎家家“铁将军”把关，门上出租告示一张，等着升值转让。
“这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约，无奈‘商铺’成了‘伤铺’。”知情人士不无惋惜地说道。
供应过大
有业内人士表示，社区商业一般占社区建筑面积的2%-3%便足够了，但上海很多楼盘的社区商业所占比例高达10%，甚至超过20%。
开发商对于社区商铺的热衷，在于丰厚的利润。社区商铺的利润往往远高于同地段的住宅物业。通常社区商铺与住宅的价格比在1.2-7之间，有的甚至超过8倍。特别是一些市中心区域，商铺价值贵比黄金。国际丽都城的商铺价格高达5.1万元/平方米，大同又一城的社区商业更爆出7.3万元/平方米的天价。
“上海社区商业普遍存在‘小脚穿大鞋’的问题，开发商不切实际地追求社区商业的‘大而全’，小区之间各自为政无法形成集聚效应，供应严重过剩。”姜新国不无忧虑地指出。
荒岛报告则显示，2005年上海社区商铺的增量约410万-440万平方米，是2004年的一倍左右，较2003年翻了两番。
供应过剩使不少社区商铺投资者甚至一些精明的温州人深陷其中。比如建德花园，凌翔分析，该小区地理位置并不差，也相对成熟，应是一个不错的投资选择。“开发商对商业面积规划缺乏考虑，为了利润将底层全都作为商铺，导致供应过大。炒风很盛时没有人在意经营问题，经过炒作后，出现卖得火租不掉的怪现象。”
荒岛分析师指出，国家对住宅市场调控后，投资者将目光转向商铺市场。社区型商铺凭借其面积较小、投资回报相对稳定等特点，更受购房者青睐。目前，上海各银行开始“松绑”商铺房贷。但“伤铺”问题不解决，商铺投资越热，风险便越大。
业内人士献策
“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，必须从前期规划入手。”业内人士强调，不管是社区商业还是其他商业形态，经营价值都远大于房产价值。业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，才能保证良好的运营。
上海中原地产商铺二部经理凌翔指出，关键在于如何保证社区商铺开发与经营不脱节，摆脱目前开发商只负责造房而很少考虑日后社区商铺能否存活的“怪圈”。
荒岛分析师认为，社区型商铺的主要发展趋势是开发商统一规划的社区商业街或社区购物中心。发展商可对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，带动小区整体商铺素质和配套服务水平。(李灵/文)
