目前，国内的商业物业价格水平远低于一些国际城市如香港、东京。外资收购物业后参与物业管理和提升整体的配套和营运水平，租金有机会提高，进一步提升回报率，这是海外资金有投资冲动的基本原因。
在过去的几年中，上海确实有蛮多的外资进入，但重庆现在还无法与北京、上海相提并论，尽管这个城市是除了沿海城市后的首选投资目标。关键是要看重庆当地的政策支持，在大环境下主要商业活动的活跃程度以及CBD建设的进展。作为地区中心，重庆目前的发展前景尚不明晰。重庆有时是在刻意地吸引海外资本的注意力，但是真正海外基金要大举进入可能还需要时间。
其实外资在整个中国投入房地产方面的资金还是远远低于内资的企业，因此我们客观地认为中国房地产泡沫应该不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难去下判断。
不过应注意的是，从去年开始的宏观调控使得内地房地产发展商的现金流非常紧张，于是他们很多时候都是急于和外资机构合作，把旗下的物业出售给对方。但如果把公司自身最优质的资产出售出去后，可能会影响到公司自身的品质和今后的发展，这一点内地地产商还应该考虑清楚。
时代信报：目前推动海外资本进入国内地产行业的主要因素有哪些？
温天纳：目前推动外资收购国内商业性房地产的主因有三方面：一是外资对人民币升值的预期；二是去年宏观调控打断了民营房地产发展商的资金链，因此需要转售物业以套现；其三，退出机制如REIT(房地产信托投资基金)在亚洲区市场已经成型，让外商可以把物业证券化产品销售给熟悉当地房地产的本地或邻近地区的散户。
时代信报：目前，国内的房地产企业都在努力开辟新的融资渠道及融资方式，您认为什么融资方式对重庆的房地产商更有利？
温天纳：房地产业可以运用的融资方式实际上非常之多，股票、债券、资产证券化、REITS等。
现在很多海外资金都对中国市场非常感兴趣，不过值得注意的是，不是所有的投资者都追求每年翻一番的回报率，现在大量的资金追求的是一种稳定的回报，很多时候6%到8%就足够了，这种能提供定期回报再加上地产的项目本身的升值，就是在亚洲金融风暴以后最吸引投资者的工具，这种工具就是REITS。
谈不上什么样的融资方式对重庆的房地产开发商更有利，关键要看什么更适合重庆的本土企业。
重庆地产商还没有心理准备
时代信报：海外基金在与重庆地产商对接中存在着哪些障碍？
温天纳：其实有很多基金都是不希望直接参与房地产的整个开发进程的。因为这一市场有其特殊性，政府完全介入，规划、市政的变化可能会使国内的房地产价值发生比较深刻的变化。
因此，目前外资基金主要采用的操作步骤是，买断——证券化——卖出套现。在这个过程中，市场操作透明度越低，在市场交易时的折扣就越大。具体到重庆房地产行业，可供海外基金选择的地产项目和范围都比较少。而海外基金感觉可以下叉的项目，重庆的开发商们又可能不愿撒手。由于重庆房地产项目在资本市场上的价格，内资还没有完全掌握，外资基金经理也不可能完全告诉谈判对手。因此二者在交易的过程中，由于信息不对称，将可能导致漫天要价坐地还钱的情况，导致交易很难做成。
实际上，重庆的房地产商对海外基金的到来还没有多少心理准备，他们甚至没有准备好相应的文档，因此不说合作成功，即使只是谈一谈，也没有多少重庆本土的开发商有足够的热情。在北京、上海有不少不良资产在寻求海外基金，相信重庆也存在类似的情况。但外资对此并不感兴趣。
