文林峰：从房地产市场起步到发展，北京市特殊的社会经济地位决定其房价一直高居全国榜首，相比之下，上海市的商品住宅价格仅为北京市的2/3。随着长三角社会经济的迅速发展，过去被广泛认为低估的房价开始呈跨跃式发展，并迅速超过北京市的房价水平。从2001到2004年，北京市平均房价一直稳定在4400-4700元左右，而上海的房价则从3000多元，迅速上升到6000元以上。在北京的中心城区，平均房价在1.3万元/平方米左右，而上海的内环地区则高达近2万元/平方米。在今年5月份各地公布普通住宅标准时，北京一级地区9000多元/平方米，上海内环则1.7万元/平方米，可见两个城市房价差距之大。因此，此轮宏观调控重点在于抑制房价的过快上涨，北京市由于供应结构基本合理，加上每年超过200万平方米的经济适用住房供应量，房价涨幅远远低于上海，因此，上海市的房价在经历非理性、非经济支撑的疯涨后，应当通过宏观调控逐步回归到一个合理水平。这是两个城市的差别所在，也说明房地产市场是一个地区性特征很强的市场，不可简单对比分析。
记者：是不是涨价的主动权在开发商手中，消费者永远是被动的。在北京市房价高涨的背后，开发商占了多大的成分？
文林峰：当前，很多热点城市由于受拆迁难的制约，存量土地很难盘活，导致中心城区供应量不足，供需矛盾较大。而新增建设用地的严格控制，势必带来总体供应不足的问题，如北京市直到8月份才公布本年度土地供应计划，但到目前为止，离今年计划供应还差距较大。在房价被社会认同的过程中，开发商必然会以较高利润为目标。因此，政府应采取有效措施，通过增强土地增值税的收缴力度，来平衡社会财富的再分配，加大力度解决低收入家庭的住房保障问题。
记者：在北京房价高涨的背后，还有一些投资型购房人在暗中发力。请问，在构成北京市房价上涨的原因中，投资型购房人所占的比例有多大？
文林峰：现在还没有一个精确的统计来判断外地人或投资型购房人的比例。在一些楼盘，以身份证号码来识别是否是外地人，但由于一些人定居北京后身份证号码并不改变，因此，并不能真实地反映市场情况，如外地分来北京的大学生，即使在北京生活了一辈子，身份证依然一直延用原籍号码。而投资型购房与自住型购房更难以区分统计，除非是购房后直接委托售楼处代为出租，或短期内转手。如果非要从一些经验数值推断，在一些高档楼盘，投资型购房可能占到30%以上。投资性购房是市场经济下房地产市场消费群体的组成部分，关键是一看投资性购房人的资金安全性，如果是以自有资金为主，则对房地产市场不会带来太大的金融风险。但如果依靠银行贷款，以少博大，则市场风险较大。二是看租赁市场需求情况，如果租赁市场异常活跃，能获得稳定的租金回报，风险就较小，相反，如果像有些城市，房价快速上涨，而房租不涨反跌，则蕴藏着较大的投资风险。
记者：从北京每年商品房的投放量来看，市场是基本饱和的。也有一些开发商的房子空置率比较高，房子一直都没有卖出去，但一旦涨价的时候，房子也跟着涨。有些时候还是开发商故意制造出来的假象，如何来评价开发商的这种行为？
文林峰：近几年来，北京市的商品房空置量呈逐年减少趋势，特别是近两年来，一直是销售面积大于竣工面积。在空置房中，一年以上的空置房和三年以上的积压房总量并不多，这部分积压房大部分都属于上个世纪末开发建设的，存在着户型、结构、朝向以及建筑质量等各种问题，很难进入市场消化。另外，房地产市场，不论是存量还是增量、空置房，都是联动的。就像目前大多数城市存量住房与新建商品住宅价格同步上涨一样，一个统一的市场，不可能只涨增量，不涨存量。西方发达国家的房地产市场主要是以存量住房为主，占市场交易量的80%以上，其中也有一些积压的房子，但都是与整个房地产市场同步变迁的。至于一些开发商，把房子囤积不卖，等待涨价，这是一种营销策略，也承担着较大的市场风险，任何一个市场都不可能是只涨不跌的。但在目前供需关系矛盾较大的宏观调控时期，这种行为属于政府监管范围，要严格禁止开发商囤积房源，加大市场供需矛盾。
记者：2006年北京房价的趋势怎样，您能否作一个科学的预测？
文林峰：商品房价是市场化形成的产物，现在的房地产市场又受政策层面影响较大，很难进行预测。当然，可以从影响房价的最主要的几个因素来判断分析明年的走势：一是供应与需求关系，明年新增供应量大小和市场需求是继续旺盛还是会减少；二是土地价格，土地市场价格会持续走高还是会保持平稳；三是宏观调控政策，是否会加大调控力度、是否会加大面向低收入家庭的供应量等等。综合分析，北京市的房价下降的可能性较小，正常情况下会继续保持平稳发展态势。 (记者郝涛)
