"国八条"、"新八条"、七部委《意见》、上调房贷利率、土地利用年度计划等等，在这一系列的宏观调控和相关政策的影响下，2005年北京市房地产投资过快的形势有所缓解。但一个不可忽视的事实是，房价上涨趋势不可逆转，北京市的房价仍高位运行。那么-----
据北京市房地产市场预警预报系统统计显示：今年1-10月份，北京市商品住宅期房销售价格平均为每平方米6781元，同比每平方米上涨了1196元，涨幅为21.4%。其中普通商品住宅每平方米为6754元，同比增长11.3%。一方面，商品住宅价格上涨，另一方面，商品住宅空置面积继续增加。截至10月底，北京市空置一年以上的商品住宅面积为258.5万平方米，涨幅为9.2%，占商品房空置面积的69.4%。
在国家一系列的宏观调控政策出台之后，为什么在北京等地的商品住宅价格依然保持着不可逆转的上涨趋势？为了回答这一系列问题，近日，记者专访了建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰，请听他的分析。
记者：从政策的角度分析，有哪些原因导致2005年房价的高速增长？
文林峰：此轮房价的快速增长，起于2004年(有些城市从2003年下半年已呈现快速上涨势头)，到2005年第一季度达到高峰。引起房价快速上涨的主要原因，可以归纳为五个方面：一是房改推动住房消费市场的发展。“十五”后期，每年的商品住宅市场销售量均已超过2000万平方米/年。房地产市场的繁荣和发展，刺激了福利制度下没有获得房子的城市居民，这部分群体中的中高收入阶层迅速成为房地产市场消费的主力人群，即在市场起步阶段，大部分是以自住为主的或买或换购住房，以改变居住条件。
二是旺盛的市场需求。北京市作为全国人民的首都，外来人口购房比例一直呈快速上升趋势，据一些高档楼盘的调查数据显示，非北京居民购房比例有的已超过40%以上；上海市作为成长中的国际化大都市，社会经济发展迅速，居民收入水平已超过北京，加上富裕的长三角周边地区的经济支撑，中高收入阶层不断扩大，而房价的低洼效应导致迅速吸引人气来沪投资与消费；而杭州、苏州，则是天下华人的人间天堂，包括台湾地区、海外华人在内，都想在苏杭购房置业。因此，这三个城市的房地产市场，已不是本地人的消费市场，甚至扩张到全中国和全世界。在这种旺盛的市场需求带动下，房屋供求关系逐步从供大于求转向供不应求，带动了房价迅速上涨。
三是供求关系和结构不平衡。从2004年春天开始的宏观调控政策，重点控制投资规模增长过快，包括紧缩房地产贷款，严控新增建设用地等，再加上长三角地区的土地供应紧张，给未来市场供应量带来很大的不确定性，一些城市的市场供应量明显不足，一个项目一开盘马上售罄，特别是城市中心区的新增供应量不足，导致大部分地区的中心城区房价率先上涨，并波及到城市边沿地带的同步跟进。而深受城镇居民欢迎的中小户型、低价房源供应不足，直接导致了这部分项目的供需失衡。
四是土地价格的上涨。在土地市场上建立公开的交易市场的同时，也带来了地价的上涨。在过去的协议出让土地制度下，地价都是隐性的，很少被局外人知道。从2003年开始要求必须实施公开的招拍挂政策后，土地价格逐步走向透明，在开发商僧多粥少，特别是三外企业不受限制地大举进入房地产市场后，外资、上市公司等不计成本地抢夺土地，导致拍卖地价一轮比一轮高涨，而此前或协议拿地、或已低价拍得的土地，无不按新成交地价来重新测算市场预期价格，导致开发商定价越来越高。
五是投机或投资性炒作。国内外大量投资(机)者看好上海等长三角一些热点城市被低估的房价，以较大规模的资金量进入市场进行集团式投机炒作，有些甚至整栋楼盘的买入卖出，在这种强势资金和炒作拉动下，房价被迅速拉高，巨大利润又吸引了大量中小投资者跟风进入，形成波浪式推动房价快速走高。在一些楼盘，投资(机)性购房的最高比例达到80%以上。
六是开发项目品质提高，综合成本加大。随着房地产市场竞争日趋激烈，特别是一些优质名牌企业进入异地开发，以创品牌、高品质争夺市场消费群，居住品质随着房地产市场的繁荣迅速提升，很多开发企业都曾表示，按过去的成本，以单个楼为主的形式，到现在的综合开发、配套齐全、环境优美，过去的成本现在已建不成房子了。另外，随着银行紧缩信贷政策，开发企业从银行获得贷款的难度加大，不得不以较高的资金成本自筹资金。同时，规划设计中引进国外名师名企，也加大了开发成本。当然，2004年以来的建筑材料价格的持续上涨，房地产开发的刚性成本也一路攀高。这些成本的增长，都导致了房价的上涨。
记者：横向分析一下，同样在国家的宏观调控的政策下，上海的房价有所回落，为什么北京的房价却居高不下呢？
