作为一件特殊的产品，撇开房地产作为产品应该有的特点不谈，单从产品营销的角度看，要让它成为客户喜欢的商品，路径可谓错综复杂千条万条。但是归纳起来，不外乎体现在项目的位置条件、建筑条件、使用条件和附加值条件等四大营销软硬件上。挖掘营销的实施与推广是目前的房地产销售的普遍做法。从对房地产项目的商品化“理解诉求”开始，循序渐进地达到以良好的地理位置为诱导，以超前的建筑设计为依托，以完美的使用功能为根本，以最大化附加值为促进的营销态势，是房地产营销生命线上的四大法宝。
理解地理位置
对于房地产的地理位置条件，可以这样理解：因为处在两个不同的地理位置，所以即使是两个一模一样的房地产产品，也可以说是两个完全不同的商品。两个完全不同的商品决定了两种完全不同的价值，这就是地理位置在房地产产品价值中的地位。不仅仅为此，其实地理位置并非单一的位置不同，而是多重因素构成的综合条件，譬如不同的位置区域形成的不同人文条件、交通条件、市政条件、周边建筑条件以及周边生活工作配套条件等。甚至还包括土质条件、气候条件等。当然，对同一个城市而言，土质、气候等自然环境条件的差异因素并不明显，在营销过程中基本上可以忽略不计。
一般的，房地产投资收益与位置优劣成正比例关系。因此，地段、地段、还是地段一直是房地产的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地理位置因素无疑占据着绝对的影响力，而且人们对地段的分析已经从传统的交通因素扩大到了整个社区的环境因素。那么究竟该怎样向消费者展示自己的优势地理位置？根据地产产品的特性，对住宅而言，其所在地块周边的环境状况，交通条件，距离市中心位置的远近，周边的生活配套等，让消费者想象到未来生活的便利。对于商务办公楼的消费者而言，办公地点的繁华地带、交通方便，与其它业务单位、金融机构邻近等十分注重。
由于城市是不断成长发展的，今天的郊区或许很快就能成为明天的市中心。因此，城市发展方向规划的研读十分重要。城市规划发展的方向，往往揭示隐性的地理位置优良房产的潜力，由于其价位低，发展潜力高，回报自然高。
体验超前高设计
建筑作为一件艺术品，是建筑设计师的心血，如书法作品一样。世界上没有两件同样的书法作品，也没有两个同样的建筑。因此，对一般的营销宣传来说，很多人都会马上想到在建筑本身上寻找卖点，也有人认为这是营销的必经之路。诚然，无论什么建筑作品，都有其独特个性，都能彰显其亮点，华贵、张扬、宁静、稳重乃至另类，都有自己喜欢的对象。但如何最大程度地取悦于客户，能否有一种设计让客户找不到自己不买的理由？
对人说，建筑设计过程中“设计院应该先知道客户可能使用的家具，再按照客户的要求进行房型设计”。虽然说得较夸张，但反映出目前建筑设计中对居住人普遍不了解的问题。不少开发商或营销机构在操作中都带有较强的急功近利的心态和自己对市场的观点而独断独行。前期规划尽量省钱，是功利性营销的一个显著特点。一些开发商恨不得设计费降到最低，这样的出发点当然难以获得好作品。优秀的规划设计是好项目出现的前提，也是紧连购房者利益的重要方面。建筑产品的创新意识，成为不少开发商和营销机构拼命追求的目标。也有的开发商为了保险起见，采用了跟风模仿的手法。本城的楼市带来新的建筑形式，同时也可能带入一个没有创新意识的圈子。如中央绿地，有的项目以此为招徕客户，便却忽视了中央绿地的不实用性。辛辛苦苦营造的环境景观，提炼的项目卖点，反而成为一个销售难点，往往是大家想不到的。
市区黎明东路府东家园的建筑设计中，采取了事先征询客户意见的办法，多次征询买家的意见，在套型设计上富于人性化。在小区环境
他来说并不重要，但是小区停车位的比例设计却关系到业主买车以后的停放；物业管理费是享受管理以后应该支付给物管公司的报酬，但是物管公司所提供的内容与业主的居住水平是不是相称？所缴费用与享受服务等值否？业主能知道小区的长椅上可以坐几个人，但未知物管对自己的“全面呵护”值多少钱？
建筑的建造条件与其使用性能息息相关。商品性能与品质现在也成了人们投诉的一个热点，不少房产人员对产品的不足之处往往遮遮掩掩，为以后客户的不满意投诉埋下伏笔。如事先能真实地传递给用户，即使有不足，也能达到较好的营销表达效果。对楼盘形象并不会带来损害。
附加值的提升
现在产品的有形与无形价值表现是互为表里的。目前中国房地产市场竞争点多在有形产品的层面上，凭借地段、规划、户型、绿化等看得见摸得着条件在比拼。在模仿克隆风盛行的今天，独领风骚三五月的长青树也是鲜见。由此看出在“有形产品”这个层面的竞争空间往往是有限的。想扩大获利空间，就只能在产品的第二空间“附加值”上做文章。
高级营销对于“附加值”津津乐道，特别钟情。对房地产而言，“附加值”来源于“上游产品”和“下游产品”两块。“上游产品”乃是产品的“先天丽质”使其一骑绝尘，是规划设计中的技术含量带来使用价值的增加。而“下游产品”则是在“上游产品”基础上的包装、销售和服务的结果。开发商与项目的品牌创新对于销售的作用已得到广泛验证。对于大型地产项目，许多开发商将品牌创造当成了项目开发的一个重要任务，显示出品牌促进、增加产品的附加值在现代房产销售中的积极作用。开发企业自身品牌度，赋予房产项目以品牌，能够塑造这个房地产项目的品牌的程度，成为获得“附加值”的本源。
