深圳市房地产研究中心对近期销售的几个楼盘的抽查结果显示，持外地手机号码的认购者比例只占10%。这从某种程度上说明，所谓“外来投机”对市场的影响并不严重。
深圳同致行研究中心总监刘海龙向《财经》表示，“目前深圳楼市泡沫虽未形成，但已出现了泡沫征兆。”房价涨势过猛已引起市场预期的转变，有开发商囤积房源坐地生财，一次购楼十几套的炒家纷纷出现，以往卖不动的楼盘也被疯抢，都是泡沫的前兆。
“楼市投机气氛渐浓，如果把控不住，我们很担心重蹈上海的覆辙。”他说。
供需失衡
在“基本面支撑说”和“投机说”之外，更多的市场人士已开始探求深圳楼市此轮飙升的深层次缘由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以显示近年深圳商品房供需严重失衡。”严世平说。
深圳市房地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，深圳新增商品房供需比为0.68：1，而去年这一比例为0.98：1，2003年为0.88：1；若回溯2002年之前的六七年间，这一比例均大于1。“这表明，2003年以来商品房的增量缺口日益加大。”严世平说。
他还认为，新增商品房供给不足，与市政府2002年出台的“控制增量、盘活存量，关内土地零供应”的土地政策直接相关。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供给过快的势头，消化前几年过剩的商品住宅，并尽量将开发商手中的存量土地挤压入市。
深圳市国土房管局公开数据显示，自2002年下半年，深圳市开始实行三年房地产用地紧缩政策，暂停特区内新批房地产用地；而深圳全市房地产用地新增供给则被控制在每年1平方公里以内。
2003年，全市房地产用地实际供应量为1.08平方公里；2004年实际供应量0.98平方公里；2005年，计划新增供应量进一步减至0.8平方公里，分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内仍无新的商品房用地供给。
在新增土地供给不足的情况下，2002年、2003年，特区内每年消化约2平方公里的存量土地，2004年仅有1.2平方公里存量土地入市。
严世平表示：“目前开发商手中能上市的土地存量已经不多，如果没有资金压力，谁也不愿急于出让土地，更希望囤积升值。”
深圳花样年投资发展公司董事总经理潘军就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供应，按住宅商品房平均容积率为3计算，实际增加住宅量约300万平米；加上发展商手中每年约1平方公里的存量土地入市，总共仅能增加600万平米的住宅供应。”
深圳市房地产研究中心主任王锋在2004年的一份研究报告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求约为900万—1100万平米。显然，旺盛的需求对供给造成了压力。
与此同时，深圳人口近年来持续增长。截至2004年，深圳常住人口近600万，实际居住人口则超过1000万。“每年900万平方米的住宅需求，仅是针对常住人口的保守估计，真正的需求十分庞大。”刘海龙说。
考验政府
针对市场日渐强烈的住宅商品房供给不足之吁，政府则一再表示，深圳没有“房荒”，土地也不短缺。
“其实，政府也知道近来的房价飙升是由供求矛盾引起，但这种原因不能明说，否则就会加剧抢购。”严世平说，“政府先从打击炒房入手，下一步必有更多实质性政策出台。”
11月15日，在“四大禁令”出台后仅四天，深圳政府再推五项措施：特区内将适当供应住宅用地，初拟今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促进市场供应；加大对闲置土地的管理，打击囤积土地行为。拟征收土地闲置费，甚至收回闲置土地使用权；加强政府公共租赁住房建设；及时公开商品房供应、销售、价格等市场信息，促使广大置业者理性购房。
显然，“五项措施”是对政府过往房地产供地政策的一种修正。
综观深圳全市，土地面积总计2020平方公里，其中关内328平方公里，土地开发基本殆尽，只余10平方公里的可开发用地。土地资源整体短缺，迫使政府历年来持续压缩房地产供地。对有限的土地资源如何宏观调配，考验着政府对各种利益的取舍和平衡。
严世平说：“早在三年前，深圳市房地产研究中心就提出要增加关内土地供应，但未被批准。而关内土地资源日益紧张，政府首先考虑的是城市经济发展，优先产业用地，其次才是住宅用地。”
潘军也指出，深圳土地整体供应量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市场，但其中90%都用于产业用地。
2003年，深圳新出让房地产开发用地占土地出让总量的9.3%；去年这一比例降至7.6%，今年仅为6%。政府在规划中明确指出，要严格控制新增房地产开发用地供应，优先保证发展高新技术产业、现代物流产业、城市基础设施建设的用地需求。
较之国内其他大城市，深圳土地匮乏尤为突出，政府无法充分借批地增财税、靠房地产拉动GDP。囿于有限资源，政府只能靠压缩、节约居住用地，将更多土地投放产业。
“但是，伴随经济增长，人口数量和收入都会相应增加，必然会增加对住宅的需求。目前深圳的住宅配套与经济增长显然不相匹配。政府的考虑还不够深入。”潘军说。
去年以来，深圳市政府为解决土地供给问题，大力推进两大举措：一是将宝安、龙岗两区的农民整体转为城市居民，从而将两区农村集体所有制土地全部转为国有；二是加快对城中村的改造，集约化使用土地。两项举措至今仍引起广泛争议，被视为剥夺农民利益之举，且进展颇多曲折。
可以见得，在平衡城市整体利益和本地农民利益的问题上，深圳市政府同样不轻松。
